【导读】购房人通过中介买二手房，交完1万元定金和6千元中介费后，才发现，房屋墙面有裂纹，而且是每面墙上都有，有些地方还有被涂抹过的痕迹。购房人怒斥中介、房主卖房时故意隐瞒实情，并要求解除合同。房主对此予以否认，并以购房人违约为由，拒绝退还定金。《天天315》本期聚焦：买了“问题”二手房，该怎么办？

　　央广网北京9月20日消息 据经济之声《天天315》报道，据相关数据显示，近两年，全国多地的二手房市场都出现升温，但同时需要注意的是，随着二手房市场的升温，买家在成交中的话语权逐渐变弱，再加上不少首次买房的购房者又缺乏防范风险的经验和知识，二手房买卖引发的纠纷也在增加。

　　怎样才能买到放心的二手房呢？今天，我们就通过关注一个实际案例，来详细了解一下，买二手房时，该如何规避风险，防止纠纷的发生。

　　市场上的二手房源交易信息大部分来自于房产中介，通过中介买房成为二手房购房人的首选。江苏徐州购房人王先生购房经验不足，又想尽快买套房结婚，去年9月中旬，他委托当地一家房产中介寻找房源，看过几套房子后，9月下旬，他选定了一套位于徐州市新城区的一套125平米，房龄刚过5年的二手毛坯房。看房3次后，在中介的催促下，他在10月4号和房主代理人、以及中介签订了《房地产买卖合同》。

　　王先生：前两次我们去只是看这个房型，房屋质量倒没有太多的考虑，然后问了一下是不是学区房，只考虑到一些大的宏观的东西。因为当时中介也说，他说来我们这边挂的房屋，质量肯定都是没有问题的。因为我不太了解房屋中介或者他们拿房源到底是什么样的状况？然后我们认为他们推荐房子肯定质量是没有问题的。还有也去过一次，当时我和同事正好路过那里，因为当时有点意向，但是没有确定想买。同事看了之后，他说房型也不错、小区环境也不错，从那时候我才觉得这个房子应该不错。实际上我们没有这么着急，但是中介三番两次的在催，他说房主那边很着急卖，所以他就约了我们在10月4号左右，他说到时候直接就可以签定房合同。我们到的时候大概是10点多钟，我带着我爸妈先到房子去了，然后他又很着急，说她（房主）在中介等着。当时她不是房主本人，是房主委托了他的姐姐在那里。中介说她比较着急，一会儿要走，直接把我叫到中介去了。第一次买房，这方面确实一点经验也没有，签合同的时候确实也有点仓促。他说有事情，我说那去签那个合同。当时约定了说过户可能要在11月5号，签完合同之后我就把定金就交付给了房主的代理人。

　　三方约定，在2015年11月5号办理过户手续，也就是在签订合同一个月后。据王先生介绍，把过户时间放到一个月后，主要是因为买房的钱都放在理财账户里，一个月后才能取出。

　　王先生在交完定金和中介费后，没过户前，趁着国庆假期有空，就又带着一位做家装的朋友去看房，想让对方早些拿出装修设计方案。这位朋友仔细看过每间房后，说出的第一句话，出乎王先生意料，也顿时让他因买到婚房而变得愉悦的心情瞬间跌落谷底。

　　王先生：在10月6、7号，因为有个朋友做装修的，马上就要过户了嘛，我想让他给我看一下做一下装修，给出个图。结果他一看，因为他经常装修，他看了这个房子就说这个房屋裂纹挺多的，你肯定没有仔细看。然后他说会不会有质量问题。他当时就给了一个提醒，说这种竖的裂纹应该没有太大问题，这也属于一种房屋多年的表皮干裂，这个问题应该不大。但是他发现墙角上面有涂抹的痕迹，另外墙角上面还有裂纹。然后我们就仔细一看，每个房间几乎每面墙都有裂纹，而且最长的一个横的裂纹大概有3米多。他说这个承重墙体、墙面多部位大概有几十处不同程度的开裂，然后我们又在整个墙内外都看了一下，包括北阳台的外墙那边也有一点开裂。他说这些应该都比较严重，所以才开始重视这个事情。他考虑的是，你万一以后装修好了之后它依然有开裂，那也会有很大的问题。

　　房屋墙面有裂纹，但因为大部分被涂抹过，所以不易被发现，王先生告诉记者，他当时第一时间想到的是，房主和中介在卖房时故意隐瞒了实情，应该马上解除合同，但冷静下来后，他又意识到，有裂纹不能说明房子就一定存在安全隐患。于是，他先给房主发了一条短信，让对方先出具一份房屋质量没有问题的检验合格单，然后再继续商讨过户问题。

　　王先生：我在手机上编辑了一个通知，我给宝泰房产发了一份，也给这个房主发了一份。我们当时提出一个要求，就是说你应该在合理期间内给我们一个权威机构出具的房屋质量合格报告，因为我们担心的是房屋质量问题，并且对这个房屋数十处开裂存在可能的安全隐患做出一个书面承诺。我们当时有这个要求，发了一个通知给他，但是他也一直都没有回复。一直到我们约定的见面日期，当时约定就是11月5号，见面我们沟通，就是把我们所发现的情况也跟他说了，他也带了他之前买房子的时候房地产商给他的房屋质量报告，但那是2011年收房的时候给他的。我们当时也对这个表示疑义，还是希望他能出具一份房屋的质量合格报告。他们当时是不愿意的，没有答应。后来他就一直很强硬，就是说你不要房子了，定金我也不会退给你。他说我们违约，房子你自己去看了，也没有故意欺瞒，反正就在那儿摆着。我们当时也试图跟他说，要不然你降价处理，他也不同意，也不愿意退定金，后来就这样一个结果。他说要么你买，我就继续给你完成过户。对于房屋有这样的问题，我肯定是放心不下的，我可以过户，但是我希望有质量合格报告，得有这种安全隐患的书面承诺才可以，我觉得这应该是一个合理的要求吧。

　　王先生提供的证据资料中，包含有相关的合格证书照片，证书中写明，该户已经按照《住宅工程质量分户验收规程》的要求进行验收，验收结论为合格，验收时间为2011年8月25号。王先生认为。这个证书无法说明5年后，房屋质量依旧合格，他拒绝继续履行合同，房主则以购房人违约为由，拒绝退还定金。购房人，提供了一段录音证据资料。

　　房主：我跟你说一下，这房子是五年了，这个开裂，质量绝对是没有问题的。因为这个框架结构的房子，如果我靠阳面这个地方漏雨的话，那是有问题，我得要补。在中间这个墙只是一个格挡，他没有承重的作用。

　　买房者：每个墙的墙角是不是承重的？

　　房主：不一定是。墙角是指它的框架和砖结合的部分。大姐，质量问题不是您说有质量问题就有质量问题的，有专门的鉴定机构，你知道吗？

　　买房者：现在作为我来讲，我买房子我也不是专业人士。

　　房主：现在这个房子摆在这个地方，就是这个情况，像你说的有二十多处裂纹。如果说你觉得这个墙有质量问题，你可以去举证。这个房子开发商怎么交的，我前两天我怎么交给中介的，它就是这种现象，就是摆在那。我又不是说它是装修的，我拿东西去遮盖它。一个毛坯的房子，所有东西都是在摆着。你签了合同你说跟我有什么关系？

　　买房者：我们买的是二手房，我们看到的是开裂。你买的是合格的，你拿这个合格证的时候是没有开裂的。

　　房主：那不好说，也有开裂的。

　　买房者：这里边准没有现在这开裂的，也没有涂抹的。

　　房主：有。当时就涂抹过。我没有涂抹过。咱们别犟这个，咱们这个合同只是到了这个阶段，对吧？我也只是说你认为它很危险，不签了就完了呗，押金我不会退给你。现在是这样的，过了明天以后，我房子继续往外发，对不起，你的押金没了，这期间属于你们违约。

　　买房者：给你那么多押金，你一点都不退给俺。

　　房主：我肯定不退的，押金肯定不会退给你。虽然这一个月只是签的定合同，这个合同是因为我等你们已经等了一个月了，你还让我怎么说。你现在找个权威机构来给我证明这个东西是有问题的，那我就认，我该维修维修。

　　从录音中，我们可以听出，房主承认房子存在裂纹，并且知道房屋墙面被涂抹过，但是否认是他们自己为遮盖裂纹而有意涂抹的。在沟通结束前，房主也表明态度说，要退还定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隐患的质检报告。 双方都不愿做出让步，合同在王先生拒绝继续履行的第二天，变为废纸一张，房主继续对外出售自己的房子，也不再理会王先生。

　　买房是大事，花光积蓄购买的住房可能一住就是一辈子，发现房屋质量存在瑕疵谁还敢继续履行合同？房子没买到还反赔1万元定金和6千元中介费，王先生觉得心里很委屈，认为中介在卖房前，没有告知实情，也该负有一定的责任，后来他又多次找过中介，但最后都是无果而终。

　　拿到房源后，中介公司会不会派人查验房屋，如何查验？如果存在质量瑕疵，会否在买房时，告知购房人？记者昨天也和中介公司宝泰地产中介（徐州市绿地店）取得了联系。

　　中介：房屋的质量是吧。现在质量一般没有什么问题，除非是关于漏水之类的问题，其他全部都是可视的，都是能看见的。

　　记者：房主把钥匙交给你，介绍给客户之前你会去验房吗？

　　中介：肯定我们会亲自先过去看一下实体的房子具体的情况，是装修还是毛坯。因为每个楼盘在开盘之前我们都很了解这种户型，还有具体的面积，我们也不可能说当时再用什么水平尺或者用什么东西再重新给它测量一遍，这肯定是不会的。漏水的情况下，屋子会有痕迹的，这也是瞒不了的。裂缝的话，正常裂缝这一块是没有问题，它只是表皮裂缝，因为这些都是能看得见摸得着的，主要的把关还是在于你们。实体的情况我们是免费带你们去看，具体的你看什么都能看得见。我们毕竟只是一个销售，后期有带你做过户的，我们不可能前期像做工程一样去给你检查之类的，开发商不就是有一次验房吗？在收房之前，他们就已经在把关了。

　　卖房给王先生的销售人员在卖房前，是否查验过房屋，对房屋存在裂纹的情况，是否知情？记者后来也联系到这位销售人员，销售人员答复，已经过去一年时间，当时的情况她已经记不清了，并明确表示，买房前验房应该是购房人应尽的义务，而不是中介应尽的义务。

　　销售人员：我记不清楚了，就算有这样的事，和我们中介也没有关系，和房主有关系，和他自己有关系。所有卖房子的也不会去验房，就算验房也是房主验房，不是我们验房，我们只是负责买卖，客户同意买，房主同意卖，我们就签合同，我们是自愿买卖的知道吧。

　　对于本案涉及的相关问题，北京市中闻律师事务所律师李斌、北京潮阳律师事务所律师裘叶做出了分析和点评：

　　经济之声：房主承认房子存在裂纹，并且知道房屋墙面被涂抹过，但是否认是他们自己为遮盖裂纹而有意涂抹的。也就是说明知房屋有裂纹，却没有告知购房人。这种行为从法律上来说，是怎么定义的？

　　李斌：在买卖的时候，作为卖方它负有一个如实告知的义务，买方是否缔约以及确定合同价款，有一个基本的依据参考。但从另一个角度来说，表面上的瑕疵，比如说墙上裂缝了，如果我们用肉眼去看就可以看得到的，而无需特殊检验，因此作为买方他在验房的时候也同时要去检查一下房屋到底有没有肉眼就可以分辨出来的裂缝。所以，卖方其实是应该告诉买方的，但同时也要说明，这个卖方还没有入住，它是一个毛坯房。你还要去看，这个没有告知的事项是不是特别的关键，足不足以引起主体结构的不合格。当然，这个现在还没有证据证明，所以总的来说，卖方知道的情况要如实告诉买方，供买方来参考是否购买，而买方同时也要去认真的检验是否存在肉眼可以看得到的瑕疵。

　　裘叶：卖方的这种行为肯定是有意的隐瞒、没有如实告知，这是肯定的。但就本案来说，我们需要讨论的是它这种没有告知的情况，是否足以支撑这个买房人认为卖房人违约，要求解除合同，并且退还定金的请求。也就是说这个隐瞒的实情是否能够大到决定这个房子能否成交。比如最高院关于房屋购买合同当中的一个司法解释说，如果房屋主体结构质量不合格，那你这个房屋肯定是不能卖的。如果出现这种情况，那买房人肯定是有权要求解除合同的。还有一种，如果你的房屋质量问题严重影响到了正常居住和使用，在这种情况下，买房人也可以要求解除合同并赔偿。但是这个案件当中，双方对房屋的裂纹有争议，但是没有对这个裂纹进行相应的鉴定，所以可能没有办法判断所谓的这个裂纹的严重性，无法确定是说主体结构的问题，还是已经严重影响到居住的问题，或者仅仅是一个可供维修的质量问题。在具体实践当中，这是要经过相应部门来进行鉴定，最后做出一个定论的。

　　经济之声：房主在约定过户时间当天，提供了一份开发商交房时，出具的验收合格证书，证书上显示验收结论为合格。王先生认为这个证书无法说明5年后，房屋质量依旧合格，他拒绝继续履行合同，房主则以购房人违约为由，拒绝退还定金，并明确表明态度说，要退还定金也行，王先生得先出具房屋存在安全隐患的质检报告。 双方都不愿做出让步，合同在王先生拒绝继续履行的第二天，就变为了废纸一张，房主继续对外出售自己的房子。房主不退定金，要求买房人出具房屋存在安全隐患的质检报告，并且继续对外出售自己房子的行为是否有法律依据？

　　李斌：合同一经签订，就应当受到保护，对双方均有法律约束力，应当履行。现在买方提出来，由于墙面有裂缝，有质量瑕疵，所以我不买了，其实这是一个解除合同的意思表示。卖方说你不买了，那定金我不退你，因为你违约了，所以我继续去卖。实际上双方对之前已经达成的买卖合同，可以理解为解除了，不再履行了，因此卖方继续出售。但问题就在于这种解除是一种什么样的解除，比如说买方认为我的解除权是因为你违约了，你的质量出现了重大瑕疵，但实际上这点是要由买方来证明的。比如说5年前开发商向买方交售商品房的时候，他必须得有分户验收的质量合格证明。五年之后是否存在质量瑕疵，这个不应该由卖方证明我的房没瑕疵。如果说合同签订了，买方认为质量不好我不愿意买了，你必须委托相关的鉴定机构做一个房屋质量检测，如果确实有主体结构不合格或者严重影响居住使用的严重质量瑕疵，买方才可以解除，否则不能解除合同的，意味着有裂缝你也得买，也得交钱，也得过户。不过，如果这个裂缝需要修复，而且一般的墙面处理装修达不到修复效果，可能要从价款里面减价，或者让卖方承担瑕疵担保责任。我个人分析，从目前的情况来看，没有证据证明买方有权利解除合同，并且要求卖方赔偿。如果这个前提成立的话，那就是因为你的原因不履行合同了，那定金罚则的基本要求就是交付一方不能够再要回定金了，你以丧失定金为代价不来买这房子了，只能这么来理解。从法律上说，我们叫法律要件的分类说，就是这个合同有效成立之后，如果一方想变更合同或者解除合同，就必须对这个变更和解除的主张提供证据加以证明。在这个案件之中，买方要解除的事由是房屋质量不合格，这个不合格必须达到一定的严重程度，以至于我的合同目的不能实现，我没法正常居住使用，这个责任是一定要买方来承担的，所以买方必须举证。

　　经济之声：在买卖二手房时，中介应尽的责任和义务有哪些？比如在采访中，中介认为我不是专业的验房人员，我也没有义务在卖房的过程中要先对房屋质量来进行检验，他这种说法对吗？

　　裘叶：首先，我们要来定性一下所谓中介与买房人之间签订的合同，它这个中介合同按照我们国家合同法的规定，应该属于一种居间合同，而居间合同当中规定居间人就有关定立合同的事项向委托人如实报告，所以对于中介来说，你必须要告诉真实的信息。比如说订立买房合同过程当中，你必须告诉我这个房源是真实的，这个房主是真实的，这是一个最基本的要求，第二就是你在促成双方合同订立的过程中，你对于你的委托人要有一个忠实的义务，第三它可能要负担居间费用的义务，当然这个居间费用的义务一般是包含在委托人支付的报酬里面的。所以，最主要的一点就是说他提供缔约的机会，也就是说房源的信息真实性是中介机构目前应当来进行核实和承担的一个最重要的义务。刚才消费者提出来说这个验房的工作是否应当由中介机构来进行，我个人认为可能中介机构在法律上不需要承担这个义务，而且从他这个机构的角度来说，也没有办法来履行验房的义务，所以我认为这一块可能中介确实不应当承担。

　　经济之声：在缴纳定金后，发现房屋存在质量瑕疵，合同没办法继续履行，中介是不是应该退回中介费？

　　李斌：我们要知道，中介的义务是提供订立合同的机会或者促成订立合同，起一个媒介的居间作用。现在合同已经成立了，但由于双方的原因而非中介的原因造成合同被解除，严格的说中介的任务已经达成了，我的报酬应该收取，但实际上如果买方把中介费全部交给中介公司之后，由于合同解除，买方买卖房屋的合同目的并没有实现，无论违约方在谁，我觉得中介也可以考虑扣除掉必要的中介费用，多余的那一部分可以考虑返还给买方，因为实际上这单业务最终并没有履行完毕。当然，这并不是法律上规定的。法律上规定的只是说我促成合同交易双方缔约了，我的任务完成了。问题在于，解除合同是否可以归责于中介公司，就是他是否有过错。因此如果这个案件中，中介公司和买方当时是一样的，我只是带你去看了三次房，房主没有告诉我墙上有裂缝，我也没有观察到墙上有裂缝，而这个时候应当说，对于这单业务的合同解除，中介公司是没有过错的。当然，基于公平考虑，基于利益衡量来考虑，他也可以退出一部分费用，让买方减少一部分损失。

　　经济之声：中介提供的三方签订的居间合同，是制式合同，签订前，能否修改或增加内容？

　　裘叶：我觉得作为委托方，它是完全可以的，而且虽然现在很多中介机构提供的是一个制式合同，但是如果我作为委托方委托中介机构帮我卖房或者买房，我有权利要求中介机构必须要给我提供什么样的义务，如果中介机构愿意接受，双方协商一致，这是没有任何问题，只要不违反法律的强制性规定。比如说我对于买房人有什么样的要求，或者我对于卖房人有什么样的要求等等，这是可以约定在合同当中的。同时，签订这种中介合同的时候，什么情况下能够退中介费，什么情况下中介机构要承担相应的违约责任等等，这些责任条款必须要写清楚。

　　经济之声：市场上的二手房源交易信息大部分来自于房产中介，通过中介买房成为二手房购房人的首选。那么，买卖二手房有哪些中介常用的套路需要避免？

　　李斌：首先，作为一个买房人应当有一个学习的权利义务，你要多了解市场行情，信息相对对称之后，就不太会陷入到非常明显的陷阱之中去。第二个问题是中介在带您看房的时候，往往会让看房人来签一个看房确认单，他会说这是我今天跑出来之后为你这单服务了，你给我签字确认一下，将来我回店里之后，店长会明白我是出来工作的，而不是去办私事的。实际上你要签任何字的时候都要看清楚，这上面写的内容是否对自己有利。比如通常都会在看房确认单上有这样的条款，如果你看这个房之后，最后没有通过我这个中介公司，通过别人或者直接与卖方达成交易，那你要承担什么样的违约责任，也就是中介行业里面常说的跳单。实际上这个问题还是要区分几种情况的，我这里只提示广大的购房者在买房、看房的过程中，在签任何书面文件的时候，一定要看清楚内容，而不要简单的听中介人员口头介绍。