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电梯多次故障物业与中介相互推卸责任 租客维权艰难

2017-09-18 12:17:00来源:央广网

  【导读】租客通过中介在北京真武庙六里租了一套房子,入住20天,电梯多次出现故障,给出行带来极大不便。一栋楼有两家物业公司在管理,对于维修电梯的事情相互推诿;房屋中介也对此表示无能为力。《天天315》本期聚焦:租房入住体验不佳,可以主张哪些权利?

  央广网北京9月18日消息 据经济之声《天天315》报道,长期以来,国内住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上。租房市场不够规范、房源远低于需求、租屋质量整体不高,承租人选择有限,同时,黑中介频频现身,房主和租户都处于信息和交易不对称的弱势。

  “出租屋内安放不下青春”的故事,每每成为奋斗者前进的羁绊,而房子上附加的各种发展权利,更令很多本意坚持租房者被迫买房。那么,租房入住体验不佳,可以主张哪些权利?

  今年8月份,李女士通过中介在北京真武庙六里租了一套一居室,40平米,月租5400元。如此高昂的租金,入住体验却非常糟心。李女士在这里只住了不到20天,就遇到多次电梯停运,加起来的时间就有5天。她租的这间房屋在12层,女儿腿还骨折了,不能乘坐电梯上楼对她来说犹如雪上加霜。

  李女士说:“住到这儿以后遇到了很多不便。电梯老龄化严重,经常坏但没有人来修,我们去找过物业,由于这个小区是两个物业公司管理,他们总是相互推诿。物业说话态度很不好,说这是老龄电梯,没有零件可换,只能拆东墙补西墙。”

  之后李女士找到租给她房子的中介公司我爱我家,我爱我家的工作人员对此表示无能为力。李女士在租房时只交了月租的租金,并不包括物业费。她并不清楚房租里都包括哪些费用,她究竟能享有哪些权利。

  李女士说:“‘我爱我家’工作人员说这是老小区,环境就这样,租房好像不管我们要物业费,物业费应该是房主交了,每个月我们付的只是月租、煤气、水电,其他的包括什么就不清楚了。”

  中介公司不给力,李女士只能自己找到物业公司去询问究竟谁来负责维修电梯。但她发现,她住的这栋楼竟然按照楼层的单双数分别由两家物业公司管理。两家公司都说,修电梯的事情不归自己管。这两家物业公司分别叫中国北方机车车辆工业集团公司和北京鑫地城物业管理有限公司。

  李女士说:“单双数楼层分别由两家物业公司管理,也就是说,两边电梯拆东墙补西墙。我去找物业,物业很不耐烦,说这是老电梯了,在维修,电梯里公布了维修电话,可以拨打。因为这事儿,住户还老上他那儿打架。”

  记者拨通了李女士在电梯里看到的维修电话,对方的态度令人诧异,不仅强调维修电梯不归自己管,还强调只服务于北车的老干部。

  北车物业说:“你们楼的物业公司3栋17层、19层、15层归我们管,4栋2层、4层、6层、8层、10层、12层、14层、18层归我们管,明白了吗?我们是为北车的老干部服务的,电梯公司是跟北车直接签的,跟我们一点儿关系都没有。你们可以往上告,公司有监督电话,我们管不了他。”

  那么,小区所属的居委会能不能负起责任?经记者采访,居委会也表示管不了,这由物业负责。现在不太清楚,需要明天过问领导,再予以答复。

  李女士说,现在只要下楼出门就会提心吊胆,担心回来时电梯会坏。租金已经交了,不能退钱,必须硬着头皮住下去。遇到这样的事情,应该怎么办?租金是不是可以打个折扣?我爱我家的工作人员说,租金打折不太现实,修电梯的费用肯定该由物业公司来出。

  我爱我家工作人员说:“楼下物业要找不到的话,就往楼下扔垃圾,物业就会出来了,平时从楼上下去找是找不到的。住户也可以通过居委会找到物业,住在高层本来就应该坐电梯,不然怎么办?房租都交了,物业跟不上,这些钱理应物业那边出,不是我们这边出。”

  今年3月,住建部有关负责人在国新办新闻发布会上提出“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇”,被不少媒体概括为“租购同权”。一时间“租购同权”的话题引起广泛关注。

  “租房能像买学区房一样上名校 ”“租房也能落户”……7月中旬以来,广州、无锡、郑州、北京等城市相继推出为租房者扩权的种种政策。7月下旬,住建部等九部门发文推动人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并提出此举是“解决新市民住房问题的重要方式”。

  租房入住体验不佳,到底租户可以主张哪些权利?北京潮阳律师事务所的胡钢律师以及北京律师协会、消费者权益法律专业委员会的主任芦云针对相关问题作出了分析点评。

  经济之声:如果李女士以消费者的身份来主张权利,首先要找到的是不是房屋中介?这时李女士要求租金打折扣是不是合理?

  胡钢:“对于消费纠纷,如果有相关消费的书面合同,建议消费者仔细阅读合同文本本身,这样就能找到一些基本的思路。本案涉及到是房屋租赁的纠纷,我认为李女士可以打开相关的书面房屋租赁合同,看看出租方是谁,自己和谁签的合同,是直接和房主签订的合同,还是和房主以及房屋中介机构签订了三方合同。

  那么,无论是哪种合同,一般来说房屋中介只是起到撮合交易的作用,更主要的问题还是需要消费者和房主进行直接沟通。本案涉及到的所谓电梯的问题,也需要看房屋租赁合同中,对于电梯的使用,是否有直接的约定,然后再进行进一步探讨。

  一般来说,直接将电梯使用状况载入普通住房租赁合同中的情况极为罕见,所以,如果出现这些问题,我个人认为是一种漠视性的房主义务。消费者在履约过程中,无论这种瑕疵是房主的责任,还是他方的责任,承租人是承担实际损失的一方。对此,承租人和出租人可进行直接的协商,适当减免房租的租金;另外,作为出租人和房主,应积极主张自己的权利,争取把电梯尽快维修好。”

  经济之声:本案中,房主把房子租给中介公司,然后中介公司再租给租户,租户和房主之间其实是不见面的,在这样的情况之下,房屋中介是不是就承担起了更多的法律责任和法律义务?

  芦云:“现在这样的情况在租赁市场确实比较多,一方面是房主为了省心,为了将来少一些麻烦,租给了中介公司,实际上这个合同的签署双方就变成了中介公司和租户之间。那么,中介公司在这里边也不简简单单是一个居间或者撮合交易达成的性质。他对于房主有一定的义务,比如要维持这个房屋的现状,不能打隔断、不能破坏,同时他也应当对租客承担一些义务,比如在租赁过程中出现了一些问题,都需要由中介出面解决。所以说,在这种合同中,合同双方的主体变更,导致合同中这三方所需要承担的各自的权利义务都会不同。具体到这个案件中,我们需要考察一下他究竟是由租户和房主直接签的,还是由租户跟中介公司直接签的。”

  经济之声:在记者的采访中,多方都不断强调的一件事就是李女士租住的这个小区是一个老小区。甚至出现了,同一栋楼按照单双号楼层由两家物业公司来管理的现象。那么,现在电梯出现问题,多方推诿,找不到解决的办法。在这里住的业主都没有办法,租房住的租客要维权是不是更加无力?

  胡钢:“确实如此。这种情况下,出现这种物业的纠纷,直接损害的是业主的权益。承租人承租了业主的房屋,他又成为一个间接的受害人。但是,他主张权利的声音在很多时候是被淹没的。”

  经济之声:就目前来看,租房和买房在住房时享有的权利有哪些不同?

  芦云:“买房,因为你是要作为一个房屋的产权人,在产权性质上享有独特的权利,比如说要进行房屋的处置、买卖、抵押这一系列的行为,只有房屋的产权人能够为之;但是在使用的效果上,无论是产权人自己住,还是说他出租给租赁方,他们去使用的时候并没有差别,并不是说因为你是租赁人,所以你就不能使用电梯,或者你都没有权利要求去使用一个安全的电梯,这种说法是不对的。在使用的性质上,业主和租赁方都是享有同等权利的,不应当有歧视。”

  经济之声:5月19日,住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》公开征求意见。7月20日住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求大中城市加快发展住房租赁市场,并把深圳(楼盘)、南京(楼盘)等12个城市列为首批试点。7月26日住建部表示将立法明确租售同权。8月28日国土部与住建部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,根据地方自愿的原则,确定第一批在北京、上海(楼盘)等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。短短三个月,各大城市陆续出台租赁住房改革新政,如何理解“购租同权”?租房时代真的来临了?

  胡钢:“‘租购同权’可能更多的是媒体或者相关专家的一种解读。征求意见稿第一条开宗明义地讲,‘为了建立租购并举的住房制度’。租购并举和租购同权有关联或者衍生的关系。总体来说,这是中央确立‘房子是用来住的,不是用来炒的’这个思路以来的一个重大变化。

  从消费者角度来说,特别对于承租人来说,《征求意见稿》最大的一个特点是重点强调了承租人权利的保护,比如强调了出租人不得以暴力威胁等方式强制驱逐承租人,收回住房。 而且要求承租人的租金按月支付,能够大大减轻承租人的资金支出和相关的成本压力,也能做到一种很好的保护。我们非常期待,未来中国的房地产市场能够走到一种健康的、承租人权利更加受到尊重和保护的新住房时代。”

  经济之声:今年8月17日,北京出台《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》,规定北京户籍租住公租房可以办理户籍迁入、京籍无房家庭子女满足相应条件可租房上学等,在户籍、教育等方面也赋予了承租家庭一些切切实实的权益。租房真能上“名校”吗?这个公租房指的是什么呢?

  芦云:“这个文件是我们这么多年来翘首以盼的。特别是对于京籍无房的或者是非京籍的这些外来人员子女上学的问题。其实这不只是哪一个部门的个决策,它涉及到方方面面。在这个问题上,我们觉得,首先是有了这样一个政策,有了一个大的方向。

  公租房实际上也算是一个历史的产物,租住人通过跟公司或者部门签订合同,然后享有这个房子一定的居住权,但也仅仅是居住权。而且一般来讲,他只限于签署人本人,并不能进行遗嘱或者转租等等,它是有很多限制的。我们现在看到在房屋市场上,除了我们常说的商品房,还有很多政策性住房,和一些历史遗留的房屋问题。我们国家出台这些政策,应当把所有的房屋问题都考虑进来,统筹规划,最终切实保障广大群众的最基本的居住权。”

编辑: 王雨馨
关键词: 电梯;频繁;故障;租客;维权

房屋租客可主张哪些权利?

长期以来,国内住宅市场一直行进在“重售轻租”的轨道上。租房市场不够规范、房源远低于需求、租屋质量整体不高,承租人选择有限,同时,黑中介频频现身,房主和租户都处于信息和交易不对称的弱势。