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购房人因信用问题无法贷款 定金难退引发纠纷

2017-09-29 13:01:00来源:央广网

  【导读】买房人想贷款买房,但担心8年前因为信用卡逾期还款产生的不良记录会影响批贷。售楼处销售人员说,近两年没有不良征信记录就能贷款,好房不等人,最好尽快缴纳定金。买房人看房当晚就急匆匆付了定金,第二天向银行确认能否贷款时,才得知信用黑户不能贷款。此时发现定金交时容易退时难。《天天315》本期聚焦:因为个人信用问题无法贷款,买房定金该不该退回?

  央广网北京9月29日消息 据经济之声《天天315》报道,贷款买车买房时征信报告对个人影响很大,那么,没有贷款需要,是不是就不用关注个人征信问题了?在这里提醒大家,即使不贷款,信用的影响也是无处不在的。也就是说个人征信制度与每个人都息息相关,保证个人的良好信用记录是非常重要的一件事儿。

  不珍惜个人征信,会给生活带来哪些影响?如果早年没有重视自己的个人信用,曾出现过信用卡或者贷款还款逾期等情况,也就是说已经有不良信用记录,还有机会改正吗?

  江苏徐州买房人杜先生,今年8月份听到一位刚买完房的同学介绍,位于安徽滁州高铁新城板块核心区域的一个楼盘正在卖房,位置好,升值快,他听后颇为动心。杜先生想贷款买房,但又有所担心。因为8年前他的信用卡逾期还款,产生了不良记录。这会不会影响批贷?于是买房前他让爱人先去售楼处问清楚,有不良信用记录能否贷款等问题。

  杜先生的爱人告诉记者:“当我当时说我老公信用不良,是黑户,她问我什么时候的,我说是2008年、2009年左右,她说最近两三年内没有逾期的都没事,都能贷到款。反正问了很多遍,她说没事。回来的路上王娟(销售人员)一直跟我聊天,就说马上人家就要定你看中的那套,说人家现在签合同了。我听了也挺急的,就想说定就定吧,反正我也想到这边买。后来在定之前我又问她,我说确定能贷下来款吧?她又说没事,只要你最近两三年内没逾期就行。我想她那么大的公司没必要骗人的,以前也听人家讲过说满5年记录会清除,所以我想着她应该比较了解。”

  杜先生的爱人担心好房很快会被抢光,加上销售人员又说,如果当天晚上8点前付定金,可以返还2000元,不要提成只要业绩。所以,看房当晚,她就急匆匆付了定金。

  杜先生的爱人:“她催我交钱,意思是他们今天截止要看每个人的销售业绩,我回来的路上7点多给她打的款,支付宝上面交的,然后她就在微信上面发了一截话,就是本人于几号定了哪一套房子,多少钱,然后本人承诺个人征信没有不良记录。我看到这个的时候又再次问她了,我说他有不良记录,肯定贷不了。然后这个业务员又讲说没事,意思说最近两三年内没有逾期就行,说你赶紧点确认吧。后来我就点了确认。”

  付过定金后第二天,杜先生的爱人意识到,能不能贷款应该是银行说了才算,就去银行咨询,咨询之后弄清楚了,原来信用黑户还是不能贷款。她赶紧联系销售人员王娟,想要拿回定金,但这时发现,之前联系过的销售人员竟然都已经离职了。随后没过多久,另一位销售人员主动联系她,还在劝说她,让她尽快交首付款,还说要拿着买房人的征信报告去银行咨询,才能知道到底能不能贷款买房。

  杜先生的爱人:“他拿那个征信报告找银行问,当时好像农行也问了,建行也问了,都问了,不行,贷不了。我说贷不了款的话那我就不买了呀,你就把我的钱退了。然后他们经理找了建行的什么经理,让我们去面谈,意思是当面问清楚是什么问题。第二天我们又去了,9点多找建行的那个经理,经理看了征信报告之后,说这个是恶意的,意思是贷不了款。后来我们又回售楼处,,我说让他退款,他不退,意思是合同上面说本人承诺所交定金一万块钱在任何情况下均不得以本人名义主张返还,这个认购书上面有这句话。他说这个钱已经退不了了。”

  杜先生的爱人介绍,从看房到交定金,售楼处的销售人员从来没有出示过认购书,她也没有让任何销售人员来代签认购书。她认为这份由销售人员王帅代签的认购书是无效的,卖方应该无条件退还定金,但销售经理认为,销售人员的做法属于代客落定,买房人是知情的,所以认购书是有效的。

  杜先生的爱人向记者提供了一段录音资料。这是她和营销经理彭先生沟通退定金问题时录下的。

  录音内容:

  杜先生爱人:“我没看到这张纸。”

  业务员:“确定吗?”

  杜先生爱人:“她只给我发了一段什么买哪个房子。”

  业务员:“你回复了?”

  杜先生爱人:“我回复了。她说只要你回复确认。但我根本没看到这张纸。”

  业务员:“就是你授权给她了吗?”

  杜先生爱人:“这个我没有签字。”

  业务员:“你确认了,就是王帅代你定下这套房子,可以是王帅交的这个钱,然后某某某购买。认购书上写得很清楚,在任何情况下均不得以本人名义主张返还。”

  杜先生爱人提供的证据资料中,还包括一些微信聊天截图及视频。记者核对证据资料时注意到,看房后,催促买房人看房当晚就支付定金,并承诺返还2千元的销售人员名叫王娟,在买房人同意缴纳定金前,她说近两年没有不良征信记录就能贷款,并说好房不等人,最好尽快缴纳定金。

  买房人同意交定金后,她还给买房人发过一段话,发完后催促买房人尽快确认。这段话内容是:“本人杜某某,转给销售王娟1万元用于认购贵公司06幢1单元某号房定金,委托其办理定房手续,如在签约前转名转楼,本人愿意承担2000元费用。另外本人承诺没有征信不良记录,并在三天内按照规定带齐所有材料办理签约和贷款手续,如有违约定金不退。所有责任由本人承担。”

  在确认前,杜先生的爱人再次强调,买房人有不良征信记录,王娟则再次回复,近两年没有就没问题。买房人把微信聊天记录录制成视频,其中有部分是语音聊天记录。

  录音内容:  

  杜先生爱人:“我想问一下,我老公以前是黑户,但是已经过了好几年了,好像是零几年的事,他是黑户,钱也还清了,现在能不能贷款?”

  业务员:“可以可以,可以用你老公的,两年之前逾期的话,都行;两年之内就是不可以有,这个可以的,用你老公的话,是可以做首套的。”

  杜先生爱人:“到时候如果他贷不了款怎么办?我就怕他贷不了款。”

  业务员:“他是零几年逾期的?精确一点。”

  杜先生爱人:“2007、2008、2009年吧,应该是。”

  业务员:“2007、2008年确定还清的话,就没事,然后你把他身份证拍给我,现在可以贷。”

  杜先生爱人:“我就怕他到时候银行贷不了。”

  业务员:“只看最近三年内的,之前好多年前的话,那就不看了。另外我刚才给你这个信息是公司要求发给你的,你回复确认这两个字。”

  对于能否退还定金的问题,记者拨通了该售楼处的销售人员王娟的联系电话。

  王娟说:“我现在不在了。我没有这个客户,这是王帅的客户,他后来交接给别人了,他现在也离职了。 我离职了,我的都交接给别人了。贷不了款他后来跟我说了,他自己黑户,逾期,贷不了就没办法,这银行规定的,又不是我们不让他贷。定金公司规定是不退的,但是好像可以重用;公司有这个规定,买房子的一万块钱可以重新用起来,退是不会退的。”

  因为个人信用问题无法贷款,买房定金能否退回?记者又和营销经理彭先生取得联系。彭先生不知道买房人留存有微信聊天记录、录音等证据资料,他还坚持说,买房人肯定没说是黑户,销售人员肯定不会自找麻烦,并多次提到买房人已经签订认购书,认购书上写有定金不退等条款。

  彭先生:“他肯定没有讲说他是黑户,所有的业务员都会知道黑户是不能贷款的。对于业务员来说,只有成交了或者说签完贷款,贷款下来才能拿到相应的报酬,他没有必要给自己制造这么大一个问题客户。我个人觉得两个方面,第一客户讲说当时有逾期吧,但是因为认购书上会写得很清楚,定金是不予退还的,如果他觉得这个有问题,他应该先去把征信报告查一下,查完之后再交这个定金。第二个就是银行政策有一定的年限,我具体不太清楚了,几年之内有几次逾期,如果客户两年之内有那么一次、两次逾期的话,部分银行也是可以贷款的,但是他直接就是被银行拒贷,直接就是黑户,不止是逾期那么简单了,黑户的状态就是所有的银行都是拒贷的。业务员这边,因为有明确的认购书,认购书上我们的法务部门把条条框框都写得很清楚。认购书一旦签订,定金是不可以退还的。但是,如果说他还想在我们这买房子的话,也是可以继续用的。比如说在我们项目,可能半年之内这个钱都是可以用的,充当首付款。比如说他又能买房子了,一万块钱还是可以给他用的,把收据、小票、认购书都带着,可以用的,没问题的。”

  “个人征信黑户”是人们约定俗成的一种说法,成了信用黑户,就意味着你个人信用报告上逾期记录过多或是逾期情节比较严重。

  个人信用报告记录着个人的基本信息、信息概要、信贷交易信息明细、公共信息明细、本人声明、异议处理、查询记录等方面的内容,是个人的“经济身份证”,它可以让别人了解我们的信用状况,考虑是否与我们达成经济金融交易,如果你的还款记录出现“连三累六”的情况,就是我们平时所说的上了“征信黑名单”,在这种情况下,你去银行申请信用卡或是贷款,就很难通过了。

  随着个人征信在人们生活中的重要性越来越高,大家对自己的信用也是越来越看重。虽说如此,但是仍旧有部分人一不小心就成了信用黑户,难以贷款。

  因为个人信用问题无法贷款,买房定金该不该退回?不珍惜个人征信,会给生活带来哪些影响?如果早年没有重视自己的个人信用,曾出现过信用卡或者贷款还款逾期等情况,也就是说已经有不良信用记录,还有机会改正吗?

  北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云,以及北京潮阳律师事务所律师邵桐共同共同就相关话题进行了分析解读。

  经济之声:买房人因为个人信用问题无法贷款想要拿回定金,售楼处销售人员则以买房人已经签订认购书,认购书上写有定金不退等条款为由拒绝退还。记者注意到,这份认购书乙方签字处写着,王帅代签。买房人杜先生的爱人也说,从看房到交定金,她从没见过认购书,也没有让人代签认购书。她认为这份认购书是无效的,卖方应该无条件退还定金,但销售经理则认为,销售人员的做法属于代客落定,销售人员曾发过微信让买房人确认,买房人是知情的,所以认购书是有效的。什么是“代客落定”?这种做法是否合规合法?

  邵桐:“所谓的代客落定其实就是客户授权这个房地产开发公司的相关工作人员,就其购房的行为签定一些书面的法律文件,这种行为在《合同法》当中,我们可以认定是一种代理行为。但是,这个房地产工作人员是否得到了该客户合法以及有效的授权是本案争议的一个焦点。

  消费者认为,其授权并不是指由工作人员代签订法律文书。从这一点来看,我认为,要想主张这个代签法律文书行为有效,应当向法院或者向乙方的仲裁机构举证证明其得到了客户合法和有效的授权行为。”

  经济之声:杜先生因为个人信用问题没有办法贷款,在这种情况之下,买房的定金到底该退还是不该退呢?

  芦云:“首先要了解一个背景,即因个人信誉问题无法贷款这件事情,买房人在购买之前是否知晓?如果客户在购买之前已经知道该情况,并且将此告诉了卖房人,那么由卖房方提供相应的银行给予的政策去做判断。如果买房人在买之前对于此事并不知情,或者进行了隐瞒,在实践中,这两种不同的情况会导致不同的结果。

  在本案中,从记者调查可以得知,这位购房人在购买之前已经向开发商说明了情况,并且开发商给出了充分的答案,但后来因为开发商实际所了解的情况并不符合事实。也就是说,买房人买不了房的直接原因是自己的征信问题,但也脱离不了开发商给出的一个不太合规或者不太符合银行要求的判定。

  我认为,在这种情况下,就要根据情况区别对待。因为现在没有看到文本,之前的节目中也多次强调过‘定金’和‘订金’区别,它们是完全不同的。‘定’是法律上所规定的一种定金的担保方式,它具备惩罚性,如果支付定金的一方不履行,就不能要求返回定金;如果接受定金的一方不履行,支付方可以要求双倍返还。而‘订金’在我们平时的经济交往中使用比较多,它的性质更倾向于预付合同价款的一种行为。也就是说,如果合同机制履行的时候,这部分订金是要冲抵合同价款的,如果合同不履行就要按照约定进行退还。因此在本案件中,要先去确认签的是‘定金’还是‘订金’;其次,要区别对待买房人不能够买房,是信誉资质还是隐瞒实情,或者是因为开发商没有进行如实指导和告知所导致的。”

  经济之声:我们注意到,有不少人买房时都遇到交过定金或首付款后,才知道个人信用有问题无法贷款,或者是因为其他原因无法贷款。最终的结果,大多是因为购房合同中有“不退定金”或转为付全款不贷款等条款,无法拿回定金或支付违约金。销售人员、中介是否要承担责任?是不是也是由于他们不专业所导致?

  邵桐:“我认为,从这个案例来看,完全是由于开发商的工作人员误解了银行征信系统的相关管理规定,从而误导了消费者所致。根据国务院出的征信管理规定,有些不良的征信记录可以通过事后的时间,以及消费者日后如约履行还款义务来消除。但比如恶意透支等行为所造成的不良征信记录往往不受时间限制,会很长期的伴随着消费者的征信记录。

  因此,在本案例中,开发商的工作人员有很大责任。对于定金是否退还,我倾向于认为,应当根据开发商的工作人员的过错,买房人要求销售人员适当或者全部退还所付的定金。”

  经济之声:如果早年没有重视自己的个人信用,曾出现过信用卡或者贷款还款逾期等情况,也就是说已经有不良信用记录,还有机会改正吗?

  芦云:“我们国家现在有《征信业管理条例》,按照这个条例,当已经被记入了不良信用,我们可以提供相关的证据,当符合一定条件或者过了一定期限之后,可以进行相应的移除。所以,如果大家有一些过失性的不良性记录,比如没有注意到或者没有及时进行还款,可以向征信管理部门进行申诉。”

  经济之声:网上有人说,成为黑户后,还可以洗白,是真能洗白还是骗局?

  芦云:“现在所谓的‘黑户’和‘洗白’,都是很口语化的一种表述。我认为,网上所谓的洗白还是值得商榷,但不可否认的是,不良信息记录可以通过正规途径从不良记录中移除,包括失信被执行人名单,如果主动执行了,也可以从名单中移除。因此,如果真的有这样的记录,还是要按照正规的途径去解决,不要相信网上所谓的‘洗白’。因为他们的渠道和手段都是不可以把握的。”

  经济之声:不珍惜个人征信记录会给生活带来哪些影响?

  邵桐:“首先,不良征信记录往往会给我们的经济生活带来一定的不良影响,比如在购房、买车申请贷款时,如果之前存在不良记录,相关的银行会根据相关政策拒绝发放贷款。另外,比如在法院的执行过程中也会产生不良征信记录,如果长期不履行法院生效判决,日后也会在个人征信系统当中予以反映。此外,不良信用记录也会对和出国、网上购物产生不利影响。”

编辑: 李岸
关键词: 贷款;个人征信;定金

因信用问题无法贷款 定金难退

贷款买车买房时征信报告对个人影响很大,那么,没有贷款需要,是不是就不用关注个人征信问题了?在这里提醒大家,即使不贷款,信用的影响也是无处不在的。也就是说个人征信制度与每个人都息息相关,保证个人的良好信用记录是非常重要的一件事儿。