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房地产税开征路漫漫 外国房产税启示

2015-08-06 07:26:00 来源:一财网

  最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划本周向社会公布,环境保护税法、增值税法、资源税法、房地产税法、关税法、船舶吨位税法、耕地占用税法等七大税法被补充进本届人大五年立法规划,释放出税收法定进程提速的重要信号。

  “这次将社会关注度很高的房地产税法纳入立法规划,回应了之前关于‘房地产税还该不该征’的争议,表明房地产税的立法工作正按计划稳步推进。写入本届人大五年立法规划,意味着税法通常会在2017年底前获得通过。”中国政法大学财税金融法研究所教授施正文表示。

  中原地产首席分析师张大伟说,我国房地产市场已进入一个新常态,鉴于当前开征房地产税的必要前提——不动产登记还未全面完成,房地产税短期内落地的可能性很小,目前看对市场影响非常小。

  目前,在房地产税基本方案基本成型并开始小范围征求意见的同时,事关社会公众直接利益的房地产税“起征点”问题,也正在悄然之间逐步明朗化。税率和起征点则是房地产税基本方案中,最关键的两个要点。

  据媒体报道,未来房地产税征收有望通过划定“豁免征收面积”的方式,确定房地产税的起征点。即个人或家庭在豁免征收面积以内的住房,免予征收房地产税。而“豁免征收面积”将根据地方住房情况针对性划定,不会一刀切。

  中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,房地产税作为未来地方重要税种,在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。但是也要看到,开征之路会比较漫长,包括立法还需要做很多工作。

  而针对当前围绕房地产税改革的诸多争议,中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为,在立法和改革过程中,需处理好房地产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。

  “从长远看,房地产税立法的目的是在开发交易环节减轻税负,增加保有环节税负,进而完善房价形成机制。”张斌说,未来,随着城乡土地制度改革的推进和房地产市场的变化,房地产税立法也要为下一步农村住房和土地改革预留空间。

  任鹏飞说,何时开征房地产税必须结合社会发展情况,并让市场提前有预期。从当前看,开征房地产税对房地产市场有影响,但不是市场变化的主要因素。

  房产税到底要如何征?是否有助于社会财富的再分配?是否能有效抑制房价,同时促进房地产市场的良性发展?先看看外国的案例吧!

  德国:多管齐下 抑制投机

  德国没有真正意义上的房产税,由于对上个世纪八九十年代的房地产泡沫心有余悸,各种类似的税收名目不少,主要包括土地购置税、土地税、二套房税、收入所得税、资本利得税等,这些遏制措施多管齐下,在一定程度上有效地压制了炒房现象。

  各州的土地购置税标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,与个人收入完全无关,其标准由地方制定,并由城镇自行支配。税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数,土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等,土地衡量指数乘以土地价值,再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%,法兰克福为460%)便是应交的土地税。在柏林较好的住宅区,有的80平方米的住房土地税约为每年150—200欧元。但这个数字不具代表性,不同城市和一城内不同区域的土地税可能大相径庭。

  所谓二套房税,是指居民登记使用的第二套及第二套以上住房需要缴税,不管这些住房的主人是否是住户本人。也就是说,这既可能是房主自己拥有并使用的二套房,也可能是租住的。不少德国人拥有登记使用的“二套房”,比如海边的度假房等。以德国首都柏林为例,二套房税的征收标准是该套住房不算杂费出租价格的5%。柏林市税务管理部门的新闻发言人卡特琳·比尔维特女士对本报记者表示,二套房税由地方征收,与住户的收入无关。在柏林正式登记使用第二套住房一年以上的人需要征税。夫妻由于就业原因使用的二套房或二套房用于满足护理要求等特殊情况则免征此税。

  如果将购置的房产用于出租,可能还需要缴纳收入所得税。出租房屋的收益将算入个人年收入,按照联邦的个人所得税标准纳税,纳税的比例也与个人的其他收入有关。在德国,个人收入越高,需要纳税的比例也就越高。反之,如果一个人没有其他任何收入,房屋出租收入也达不到纳税标准,那么租金不会被征税。根据现行规定,年收入低于8354欧元不需要缴纳所得税,而如果年收入高于52882欧元,高于这一数字的部分缴纳的所得税的比例也会升至42%。

  此外,为了防止利用房地产投机的行为,德国设有10年的投机期限。购置10年以内的房屋如果出售获利,利润也将被纳入个人收入,需依法缴纳资本利得税。购置超过10年的房屋出售则不需缴纳此税。如果房屋一直在用于自己居住或者自己居住时间超过2年,则10年之内出售也不需要缴纳。通常来讲,个人出售住房不需要缴税,但财政部门会根据具体的情况判断出售住房行为是否属于商业行为,如果5年之内出售3套以上房产,则可能被视为商业的住宅交易行为而被征税。

  韩国:富人多缴 打击炒房

  1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国政府放宽了房产转让制度,并实行低利率政策,这对促进房地产市场发展起到了积极作用,但也助长了房地产投机,导致了房地产价格过快上涨,并产生一定的资产泡沫。尤其是2001—2006年,韩国全国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长,而首尔地区的房价更是增长速度超出人们的想象。仅2006年一年,首尔地区平均房价上涨就达到19.2%,首尔市江南地区的房价更是平均上涨达到25.9%。

  为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元(1美元约合1144韩元)的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。此外,韩国从1961年起就征收财产税,这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,也是根据财产价值不同,所负担的税率也不同。因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

  事实上,综合不动产税对抑制房价快速增长并没有取得明显效果。为了打击房地产投机行为,韩国政府又出台了更严厉的房产转让所得税,即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳50%的房产转让所得税,拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售,要缴纳60%的房产转让所得税。即使在购买房产2年之后,拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时,仍需要缴纳6%—35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台,再加上之前的综合不动产税,韩国房地产投机现象得到了很好地控制,房价也基本得到了稳定。

  美国:自住减免 征税透明

  全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源。星条置业统计,目前税率大致介于1%-3%之间,房产税作为房产永久持有的最基本保证。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。美国房产税的课税对象为房屋,以房屋估价为课税依据。那么美国房产税如何征收?一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。

  房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定,而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化,因此房产税税率每年都相应变化。如果某个地方政府的一年开支为2亿美元,这个地方的房产估价总额为100亿美元,那么该地当年的房产税税率便是2%。假如过了一年,这个地方的经济发展了,房价有所提高,房产估价的总额上涨为200亿美元,但地方政府的开支若维持2亿美元不变的话,当年房产税的税率为1%。也就是说,房价上涨了,房产税可能降低。

  房产税计算。各地方政府根据本地财政需要,规定一个当地统一的房产税率。而应付房产税则是房产税率与房产纳税价之积。房产纳税价一般是房产市场公平价,但有些地方政府允许一定折扣,政府会提供一个折扣率。在这种情况下,房产纳税价是房产市场公平价与折扣率的乘积。

  房产估值一般由持有证书的专业评估师给出市场公平价。由于美国大多数房屋为独栋房,所以房与房的差别很大,包括地块的大小、可用面积、房屋式样等。评估师一般会采用销售对比方法,即比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格,根据地块大小、房屋大小、房型、房龄、房屋设施等进行调整。另一个方法是重置成本法,但此法一般是针对新房,主要考虑重建同样房屋所需成本,然后根据地价以及折旧调整。

  确定税率的具体程序是:市、镇委员会通过预算,各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额,再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。

  税率的计算公式为:预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额=房产税税率。

  税率的高低要受到一定的限制,因为联邦法律规定了对财产(主要是房地产)征税的最高限额。财产估价经地方立法机关正式批准后,即成当地的法定税基。据此形成两种形式的税率。一是名义税率,适用于估价;一是实际税率,适用于市价。由于各地估价比率不一,各地税率也有较大差异。

  美国地方政府规定了一些减免税项目,主要是对自住房屋给予减免税,这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法,即当房产税超过某一最大值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。加州为例,纳税人的主要自用住宅,可免除7000美元的房产税。

  退伍军人免税额。美国目前有30个州,对退伍军人自用住宅财产评价提供某一固定金额免税额。

  新加坡:优惠自住 促进平等

  新加坡整个房地产制度的设计主要服务于三个重要的社会目标: 一是社会财富的重新分配;二是控制社会的生活成本, 使得社会发展具有可持续性;三是作为一种社会契约, 将住房成为连接一般国民与国家经济成长的一种机制。

  实现居者有其屋的目标主要是通过将房地产市场划分为二元市场来实现的:约80%的住房是组屋(即新加坡特有的组合房屋,为新加坡建屋发展局承建——编者注),另外20%是私人房产。组屋市场主要由政府负责建设、分配和管理,而私人房产市场主要交由市场运作,政府只充当调控的角色。

  房产税是新加坡政府的一种传统税种,原则上是有房子就得交税,这是对土地这种稀缺资源的一种认可。具体执行中,新加坡坚持小户型、低房价原则,对购买自用房者实行税收优惠,对于富人住房,则收取高倍的土地出让金及高倍的物业费,严格控制高价商品房的比例。目前新加坡全国大约有84%的人安居在政府组屋中,而商品房的购买者主要是收入较高的二次置业者、投资者或者外国公民。

  新加坡的房产税是按照房屋的年价值来计算的,房屋年价值是以年租金衡量,计算方法是年租金减去物业管理、家具以及维修的费用。多年来,政府对自住房产的房产税率是4%,其他类型的房产税率(如房屋出租者)是10%。而对于小户型的业主,政府会在自住的4%基础上再进行折扣。如年值6900新加坡元(以下简称新元,1新加坡元约合4.92元人民币)的自住住房,政府在4%的基础继续折扣,实际收缴的一般不是272新元,而仅有82新元。

  从2011年,新加坡政府对房产税进行了改革,新的制度进一步倾向于弱势群体,对于年值低于6000新元的房屋免收房产税;年值在6000至24000新元的,只对高出的部分征收4%的税;而对于年值超过24000新元的房子,超过的部分要缴纳6%的房产税。

  2013年10月新加坡国会再次通过房地产税(修正)法案,为2013年财政预算案时宣布的房地产税调整提供法律基础,修改后的法令有三项变动,包括取消空置住宅与非住宅享有的房地产税退款,区分住宅与非住宅房地产,以制定住宅房地产的累进房地产税率以及把房地产税估税上诉期从21天延长至30天。新修改的房地产税结构,进一步体现了让多数人为自住的房子缴交较少房地产税;而高端住宅屋主,尤其是买来投资的房子,则必须缴交更高房地产税。

  例如,从2014年1月起,年值8000新元的自住房屋免收房产税。年值3万新元的屋子若是自住,就是(30000—8000)×4%,每年的房地产税只有880新元,否则,就是30000×10%,每年得支付3000新元。而年值10万新元的房子,若自住,对超过8000新元的部分收9%的房产税,2015年增加到10%;若非自住,则10万×19%,2015年增加到20%。以2015年的标准与原房产税相比,年值1.2万新元的自住房组屋,房产税减少33%,仅160新元,非自住的保持不变;而年值15万新元以上自住有地房产,房产税增加了69%,为12580新元,非自住更高达2.4万新元,增加了60%。

  英国:估值固定税金浮动

  英国的房地产税以地方税方式征收,其中课税对象就包括空置房。《第一财经日报》记者从英国官方查询到的税务资料显示,此项税收每年征收,与国人熟悉的按照应税总额乘以税率计算纳税额不同,英国的房地产税按照“对号入座”的形式按照总量核定征收。比如,英格兰地区规定了八档住宅估值,每档估值的住宅对应一笔纳税额。

  以一名居住在伦敦黄金地段西敏寺地区的纳税人为例,如果他的不动产估值位于C档(5.2万英镑~6.8万英镑),那他在2013~2014财年需要缴纳的房产税包括西敏寺地区的335.77英镑外加伦敦市核定的268.78英镑,总计604.55英镑。以此类推,税收金额与房屋估值大小成正比。

  以上述6.8万英镑住宅为例估算,其每年房产税税率超过1%。这还只是普通情况,英国税务部门规定,如果一套住宅空置或未装修超过两年,地方政府有权征收最高50%的额外房产税。这正是为了“惩罚”那些投机客。

  由于英国的房产税本身就属于地方税,地方政府拥有较大的裁量权。2013年8月,英国媒体报道称,伦敦北部一地区炒房者众多,当地政府考虑将空置两年以上的房屋加征一半房产税。

  尽管这样的税收工具对于炒房者具有震慑作用,但实际操作过程中依然存在不少难点。房产估值正是其中之一,目前,英格兰和苏格兰的房产估值还是1991年的水平。如果要对各地房屋估值保持实时更新,其工作量可想而知。尽管如此,每档估值对应的税金每年却是浮动的。

  俄罗斯:估价越贵 税率越高

  俄房产税实行差别税率,房产评估价格越贵,税率也就越高。如果一名自然人拥有多套房产,则以所有房产评估价格之和作为税基来计算房产税。换言之,拥有多套房产的纳税人将按较高的税率纳税。俄罗斯房产税税率由中央和地方政府共同确定,国家规定税率范围,地方政府则在国家规定的税率范围内自行制定该地区的房产税税率。

  俄罗斯国家规定的税率范围为:清查价为30万卢布以下(1美元约合30卢布),税率不超过0.1%;清查价为30万至50万卢布,税率为0.1%至0.3%;清查价为50万卢布以上,税率为0.3%至2.0%。俄罗斯特殊群体享受房产税减免优惠,如前苏联和俄罗斯英雄、卫国战争老战士、一级二级伤残人士、现役及退役军人、烈属、退休人员,等等。

  墨西哥:税率分化 鼓励投资

  富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税,而工薪阶层地区的房屋每年仅缴纳数十美元。与其他经合组织成员相比,墨西哥的房产税率要低得多。低税率有鼓励房地产投资的用意,但也在客观上造成了地方财政困难,制约了各市政府改善基础设施建设、增加公共建设投入的空间。

  首都墨西哥城的一名律师拉斐尔,全家四口人居住在墨西哥城市中心繁华地段的一栋两层别墅里。房屋地段好、面积大,他每年要缴纳28374比索(约合2140美元)的房产税。退休工人安赫尔居住在城南的一栋别墅内,由于地段一般,加上政府的补助,每年仅需缴纳396比索(约合30美元)的税款,二者的差距相当之大。

  墨西哥房产税具体的计算方法为,将土地价值与建筑价值相加得到房产的总价值,根据总价不同,房产将被分为不同的等级,每个级别要缴纳固定的税款,然后总价减去该等级最低额度的金额,再乘以该等级相应的税率,得出的钱数与固定税款相加,即为所需缴纳的房产税额。所以在富人区的豪宅一年缴纳上千美元的房产税,而居住在工薪阶层地区每年仅缴纳数十美元的状况就不足为奇了。

  为了体现公平性原则,照顾弱势群体利益,退休人员、领取补助金者以及超过60岁的居民均可以享受房地产补贴或优惠。具体来说,其房产总价值在188.3万比索(约合14.2万美元)以下的,每年仅需缴纳最低额度,即234比索(约合17.6美元)的税款,而若超过此额度,则可享受30%的折扣。而除了这部分居民外,普通居民若房产总额在195.3万比索(约合14.7万美元)以下,也可享受25%—50%不等的折扣。

  墨西哥房产税的缴纳方式比较灵活,可一次性缴纳全年税款,也可每两个月交付一次。为了鼓励居民及早缴纳房产税,根据各地政府规定及当年财政状况变动,各地会给予5%和15%之间的折扣。以墨西哥城为例,如果房产所有人在一月份缴纳全年税费,将享受7%的折扣优惠,在2月份缴纳全年税款,则享有6%的优惠。

  (一财网综合凤凰财经、人民网)

 

编辑:宓迪

关键词:房地产税;炒房者;总量核定;抑制房价

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