“地王”、“豪宅楼王”、“广铁集团内部福利房”等多重标签令广州珠光·御景壹号项目从上市之初就备受关注。不过时至今日，这一项目的销售却显得有些黯淡。

　　统计数据显示，该项目上半年仅售出10套住宅。“这段时间，来看房的人少之又少，成交更是不理想。”冷清的销售中心内，一位销售人员正为交易情况发愁。

　　不仅如此，这个位于广州核心老城区的高端住宅项目，是珠光集团2010年拿下的广铁南站“单价地王”。按照与广铁集团的合作约定，珠光集团除在此开发商品房项目之外，还将为广铁集团开发建设职工住宅、铁路博物馆，以及公建配套项目。

　　但目前，由于销售缓慢、资金回流不力，与广铁集团的合作项目也难以交房。

　　“为了缓解广铁南站项目的资金难题，珠光集团曾与众多包括银行在内的金融合作机构探寻合作机会。”一位了解珠光集团情况的广州某知名房企项目负责人称。

　　半年仅售10套房

　　“目前在售的有315平方米、369平方米、478平方米江景大宅，成交的也主要是369平方米住宅，今年以来，一个月能出售一套就很不错了。”该项目销售人员称。

　　统计数据显示，今年上半年这一项目共售出10套住宅，成交均价为51485元/平方米，2月售出3套、3月售出5套，5、6月份只各有一套单位成交，其余月份则零成交。

　　此外，网易房产的数据还显示，自2012年底入市以来，该楼盘累计出售仅57套，还有133套处于未售状态中。这也就是说，该项目可售住宅共190套，按上半年10套的成交套数计算，去化率不足一成。

　　显然，这一去化率远低于广州市场的平均水平。公开数据显示，今年1至4月，广州成交套数前十名的楼盘，去化率基本在六成以上，即使销售情况一般的楼盘，去化率也在三成左右。

　　令业内感到不解的是，就在去年，珠光·御景壹号楼盘还是广州千万级豪宅市场的最大赢家。在限价限签限购的政策环境之下，这一项目在去年国庆“黄金周”时，以7天总销售额高达近4亿的销售业绩领跑广州豪宅市场。

　　但进入2014年，明星楼王的销售却急转直下。

　　“这一项目此前定价过高，现在市场交易冷淡，但项目也并未作出价格调整。”珠光集团的营销人士分析。

　　自入市以来，该楼盘以5万元/平方米的起步价远远超过同区域的其他项目。去年9月，项目起价提高至6万元/平方米，到今年珠光·御景壹号发布消息称，将于9月份推出建筑面积为223-276平方米的新品，同时B区均价抬高到6.5万元/平方米。

　　这一楼盘所在的广铁南站地王地块，当年地价总额为86亿，楼面地价超过1.7万元/平方米。当时，业内人士预计建成后的住宅售价将达到3万元/平方米左右。

　　“我们多次提出意见，4.5万元/平方米作为开盘起步价更合适，这样销量可能会相对理想一些，后续再提价的压力也不会太大。”上述营销人士分析，广州限价、限购政策对豪宅销售影响很大，随着如今市场整体交易不理想，定价过高的楼盘销售水平更处于低迷状态，资金回流压力过大。

　　第一太平戴维斯华南区董事长林木雄分析，从长远政策来看，广州住宅市场持续“四限”将成为主要基调。2014年广州全市预计豪宅市场竣工量超过4000套，远超2013年的新增供应量，开发商销售压力上升。加上持续攀高的房贷利率，潜在买家普遍持观望状态，豪宅成交量与价格还将受到抑制。

　　难以兑现的广铁合约

　　公开数据显示，截至目前该楼盘销售金额约为1.8亿元。这个数字，与珠光集团当年86亿元的大手笔投入相比，凸显了现金回流的压力。

　　“这一地块上广铁的住宅项目和博物馆等配套设施还没有建好，交付更没有那么快能实现。”珠光·御景壹号豪宅项目的东南侧，广南铁路职工住宅项目现场的一位施工负责人告诉记者，这正是珠光集团须建好并交付给合作方广铁集团的楼房。

　　资料显示，广州铁路南站地块原属于广铁集团历史划拨用地，停止使用后经广州“三旧”改造政策推进，广铁南站住宅用地获得在土地市场公开出让的机会。

　　2010年，珠光集团携手广铁集团一同拿下广铁南站项目，按照“广铁出地、珠光建房”合作模式，珠光集团负责投资建设住宅楼、公建配套、铁路博物馆和詹天佑纪念馆等等。在该项目2011年发布的招标信息显示，首期启动招标的建筑面积占总建设面积的67%，投资总额高达10亿元以上。

　　其中，广南铁路职工住宅项目由四栋高楼组成，外表挂有“珠光·御景壹号”大型广告字样，这实际上则是珠光集团为广铁集团建设的“定向销售福利房”。据广铁集团一位参与购房的员工表示，集团于2012年启动内部销售，售价约10000元/平方米。

　　“御景壹号开盘前期推出的几栋商品房住宅楼已经收官，而同期审批的广铁住宅项目E1-E4栋现在还没有完工。”对于这4栋楼迟迟没有完工的原因，该施工负责人不愿意多谈。

　　与此同时，将这一耗资巨大的整体项目注入集团上市公司珠光控股(1176.HK)的计划也一再推迟。

　　珠光控股董秘余达志曾在2012年表示，广铁南站项目要先把交付给合作方的楼房建好后，才能转入上市公司。这个项目已经安排在2013年的注资计划中了。但时至今日，该计划至今仍未落实。

　　了解珠光集团情况的广州某知名房企项目负责人称，陷入资金链紧张的珠光集团，为了广铁南站的项目，曾与众多包括银行在内的金融合作机构探寻合作机会，希望解决资金的燃眉之急。