央广网财经北京3月31日消息（记者马继鹏 于琦）当中国的房地产市场连续降温后，中央选择用信贷和税收调整的方式刺激自住型需求和改善型需求，重新激活房地产市场。

　　多位接受央广网财经记者采访的专家称，新政的推出适逢中国房地产市场的供求关系和供求结构发生变化，政策意在刺激自住需求，不会大幅推高房价。

　　政策回归常态刺激有效需求

　　央行联合住建部、银监会30日联合发文称，从31日起对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，购买二套房最低首付款比例由之前的60%调整为40%。同日，财政部宣布将个人二手房转让营业税免征期限由5年改成2年。

　　中国民生银行首席研究员温彬在接受央广网财经记者采访时表示，上述新政是为了促进二手房市场采取的“一揽子”组合政策，过去抑制房价过快上涨的政策客观上抑制了二手房的交易。

　　国家统计局近日发布的数据显示， 2月份70个大中城市中，新建商品房价格下降的城市有66个，上涨的城市有2个，持平的城市有2个。二手住宅价格下降的城市有61个，上涨的城市有5个，持平的城市有4个。

　　中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军在接受央广网财经记者采访时称，房地产市场经过两年的调控，投资和投机性需求已经被挤出，房地产市场的价格整体回落，这就需要房地产政策作出适当的调整以适应新的市场环境。

　　“原来的政策都是在房地产市场供求关系比较紧张的时候制定的，现在房地产市场供求关系没那么紧张了，有的地方甚至出现了供应过多的情况。” 住建部政策研究中心主任秦虹在接受央广网财经记者的采访时指出，面对新的市场情况，过去从紧的政策回归到常态是必要的。

　　温彬表示，当前房地产投资和增速都在放缓，自住型、刚需和改善性需求还很旺盛，但是过高的首付比例会抑制这部分人的购房能力。此次降低二套房的首付比例可以降低刚需购房者的门槛。

　　因地施策 不会推高房价

　　央行强调，央行、银监会各级派出机构要按照“因地施策，分类指导”的原则，做好与地方政府的沟通工作，加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督。

　　赵锡军表示，和以往的房贷政策相比，此次出台的政策弹性较大，各地可以根据本地房地产市场的情况作出调整，有些地方自住性需求旺盛就可以放宽首套房条件，而有些地方投机性需求较强，地方政府就可以调高首付比例。

　　“总之一句话，此次出台的政策就是为了刺激自住性需求和改善型需求。”赵锡军说，政策效果关键要看地方政府的理解和执行情况。

　　温彬表示，将二手房转让营业税免征期限由5年改成2年实际上也是促进二手房市场的活跃，这一方面满足居民住房的需求，同时也有利于房地产市场的稳定。

　　“过去二套房首付60%，现在降到40%，过去二手房买卖满5年免营业税，现在满2年就免营业税。”秦虹说，新政策降低了改善型需求购房者的门槛。

　　不过，市场有分析人士担心，二手房门槛的降低会导致大量投资者进入，从而推高房价。对此温彬表示，40%的首付比例还是比较高的，从国际经验看，这一比例有助于增加居民的购房需求同时能防止投机性需求。

　　秦虹指出，房价上涨的决定因素是供求关系，如果供应量仍然很大，房价就会很难上涨。“目前房地产市场投资性需求比较少，大部分是自住型需求，新政不会刺激房价很快上涨”。

　　温彬表示，不排除一些刚需比较旺盛的一线城市房价会出现阶段性上涨，但经过一段时期以后，总体会呈现比较平稳的态势。“目前房地产库存总体比较大，还需要消化一段时间。”