2016,谁在制造地王

　　[摘要] 2016年起至今,仅5个多月光景,伴随品牌房企纷纷回归一二线城市,上海、苏州等城市土地市场亦随之升温,地王频出。

　　时代周报记者 胡天祥 发自广州

　　118个。

　　这是短短数月间,一二线城市土地市场所制造的地王数目。

　　2016年起至今,仅5个多月光景,伴随品牌房企纷纷回归一二线城市,上海、苏州等城市土地市场亦随之升温,地王频出。其中南京更是创下“一日三地王”的疯狂场景,加之其余四幅地块,仅一天时间,南京在土地市场上便吸金248.56亿元。

　　土地价格的快速增长,让部分房企直呼“买不起”。 泰禾集团 董事长黄其森表示,很多地方地价跟前两年比翻了一番,“我们现在非常审慎,只在适合的城市拿适合的地块”。

　　“开发商特别是新进苏州的开发商,纯粹看库存量,疯狂进入,拍出天价地王。验证了‘房价尚正常,但地价风险很大’。”苏州当地一不愿具名的开发商对时代周报记者表示。

　　受“地王”频出带动,国内土地市场整体均价和出让总额随之提升。2016年1-3月,全国300个城市土地出让金总额为4408亿元,同比增加4%。2016年一季度,全国成交楼面均价为1450元/平方米,同比上涨18%。其中住宅类用地成交楼面均价为2424元/平方米,同比上涨36%。

　　克而瑞房地产研究中心数据统计显示,截至5月20日,包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内,共计22个重点城市,今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达118幅,而在上一个“地王年”2013年,全年也不过拍出60幅地王。

　　2016年终将成为历史上地王最多的年份,而当“地王潮”汹涌而来,众多房企却成了走钢丝的人,在买买买中如履薄冰。值得注意的是,日前国土资源部下发《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》,明确要求对建设用地的总量和强度进行双控。业内人士分析认为,这是政府收紧土地供应量的信号,可能会对未来地价造成一定影响。在这种大背景下,房企买什么,怎么买,将成为下半年土地市场的一大看点。

　　二线反超一线成“香饽饽”

　　5月13日,南京土拍“一日三地王”成为地产界热议话题。在世茂、电建金茂联合体相继拍出地王后,前3轮拍卖一直未能得手的 葛洲坝 终将建邺区一块宅地收入囊中,成交价32.8亿元,楼面价45213元/平方米,晋升南京新地王。当天,南京七块土地连拍,最终诞生了一宗总价地王、一宗单价地王以及一宗区域地王,共收金248.56亿元。

　　火热的场景并不止出现在南京。5月11日, 格力地产 、融创中国分别以19.65亿元、30.05亿元夺得上海松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块和12-01号地块,成交楼板价分别为3.77万元/平方米和3.83万元/平方米,创下区域单价新高。

　　5月12日,万科经过28轮竞价,最终以25.95亿元、溢价114%夺得杭州三墩北单元宅地,楼面价达14902元/平方米,创下所在板块新高。

　　5月18日,保利地产以54.5亿元的价格击败另外36家参与竞拍的房企,成功竞得上海浦东新区周浦一地块,以43607元/平方米的楼板价刷新上海外环外地王纪录。

　　同一天, 招商蛇口 下属子公司上海招商置业有限公司以40.88亿元的总价,11676元/平方米的楼面价竞得宁波东部新城核心地块,溢价率46.57%,成为宁波新总价地王。

　　分析上述数据不难看出,二线城市异军突起,成为土地市场的增长一极。截至5月20日,据克而瑞统计,“三高”(总价地王、单价地王及溢价率超100%)地块在二线城市的分布占比高达73.7%,一线及三线分别为17.8%和8.5%。

　　时代周报记者从全国及各地土地储备管理中心处了解到,4月份,全国、二线城市的土地成交溢价率分别升至 37.5%、61.5%。一线、三四线城市的土地成交溢价率分别降至 1.78%、14.0%。

　　对此,克而瑞研究员杨科伟指出,一方面,二线城市房地产市场量价齐升,苏州、南京、合肥、厦门等多市房价涨幅稳居市场前列;另一方面,房企投资方向逐渐趋同,重点聚焦一线及强二线城市,土地供应量难以匹配企业投资需求,“僧多粥少”直接造成了二线城市逢土拍必出地王的尴尬局面。

　　在一二线城市火爆的同时,部分三四线城市土地市场却陷入冰点。其中安徽芜湖更是由于其住宅供应过剩,多个楼盘入住率不到30%,导致当地多次爆出开发商退地的情况。在江苏常州,由于楼市去化周期过长拖累,当地已超过1年没有土地供应。

　　三四线城市土地的无人问津拖累全国土地出让总面积和宗数减少。根据中国指数研究院的数据显示,2015年一季度,全国300个城市共推出土地5784宗,同比减少14%;推出土地面积20840万平方米,同比减少9%。

　　时代周报记者梳理资料发现,按照库存压力划分,今年4月份,四个一线城市去化周期为8.1 个月,较上月增加 0.7 个月;9个二线城市为 7.0 个月,较上月减少1.4 个月;而三四线 5 城 则为12.9 个月,较上月13.7 个月减少0.8个月。

　　中型房企拿地最激进

　　“大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企闭眼拿。”谈及2016年房企对于获取土地态度新变化,克而瑞研究员柏品慧如是称。

　　根据克而瑞的统计数据显示,2016年1-4月,泰禾豪掷85亿在北京、苏州等市摘得多宗热门地块,以0.85的拿地销售比高居榜首。华润置地拿地金额为251亿元,拿地销售比为0.72,与碧桂园持平。融创和绿城拿地金额分别为116亿元和90亿元,拿地销售比分别为0.37和0.33。拿地销售比前十房企中,4家为千亿房企,其余均为中型房企。

　　柏品慧表示,大型房企城市布局更为广泛,不会为了单方面的业绩指标牺牲企业的利润率水平;小型房企资金实力有限,单项目周转不畅便可能决定企业的生死,控制土地成本、拿地王成小型企业回避投资风险的不二法门。

　　“在当前行业集中度超过50%的情况下,要在激烈竞争环境中求存,中型房企冲业绩、拼规模的动力最强劲,往往会不惜投入重金也要布局重点一二线城市,并且愿意牺牲一部分利润,以求业绩规模能够更上一个新的台阶,以品牌和规模扩张应对愈演愈烈的行业兼并重组,在集中度提升的大潮中寻得发展空间。”

　　在此大背景下,土地价格不断被刷新。对比全国土地市场数据,2015年的多幅地王中,总价地王门槛已由2014年的54亿元提高到71亿元,增长了31%;单价TOP10门槛也由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米,上涨了20%。

　　时代周报记者不完全统计,截至2016年5月18日,2016年以来至今的单价地王TOP10门槛为37027元/平方米,其中绿地集团2月23日以楼板价4.7万元/平方米竞得北京大兴一地块,位居单价地王榜首。总价地王TOP10门槛为48亿元,其中世茂房地产以88亿元竞得南京一地块,系总价地王榜首。

　　土地成本持续高企,为规避风险实现优势互补,越来越多的房地产商选择成立联合体拿地及开发。

　　雅居乐品牌部王海(化名)曾告诉时代周报记者,房企联合可以共担资金风险共享开发收益,早前公司便与多家地产公司进行联合开发,收效甚佳。

　　合景泰富战略品牌部李霞(化名)则对时代周报记者称,联合的好处在于可以各自分工,开发自己擅长的领域,同时可减缓三方的资金压力。“公司未来仍希望在更多的项目上引入合作伙伴。”

　　时代周报记者不完全统计,2016年单价地王TOP10中,有两幅地块均为联合体拿地。其中绿城、九龙仓、中交联合体于2月3日竞得北京一地王。电建、金茂联合体于5月13日竞得南京一地王。

　　总价地王TOP10中,亦有两幅地块为联合体拿地。3月24日,华侨城联合华润以69亿元竞得上海一地王。2月3日,绿城、九龙仓、中交联合体以51亿元竞得北京一地王。

　　有业内分析指出,房企联合拿地有多种考虑。一种情况是大家预期目标地块成交价高的话,成立联合体会减轻资金压力,同时能共担项目风险。另一种情况是目标地块产品类型比较多样,比如有住宅有商业写字楼或者其他,联合体可以利用各家地产商开发优势,将产品做到最好。