6月5日，民生银行在京的首套房贷款利率执行在基准利率基础上最低上浮10%，这已经是北京地区今年元旦以来第4次提高房贷利率。房贷利率的数次上调传递出怎样的调控信号？将会从哪些层面影响楼市未来的发展？一线城市是否迎来了房价的拐点？央广《王冠红人馆》财经报告为您深度解析中国楼市调控之最强信号。
一、聚焦--房贷利率再次上调，要么贵要么等
自6月5日起，民生银行首套房贷利率在京执行在基准利率基础上最低上浮10%，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套房贷利率仍然实行在基准利率基础上最低上浮20%。
新的房贷利率政策从6月5日开始执行。如果在6月5日前录入个人信贷系统或者贷款者提供的网签合同显示的网签日期在6月5日前，仍按原利率政策执行。
这是北京地区2017年元旦至今的5个多月第4次提高房贷利率。多次调整后，一些银行的贷款利率已从去年末"基准利率8.5折"蜕变为上浮至1.1倍，而二套房的贷款利率更是上浮至1.2倍。据计算，首套房购房者每贷款300万，较政策宽松时期的8.5折、30年期月供，每月要多还3600多元。
此外，虽然很多银行目前仍然按照基准利率执行，但由于信贷额度的紧缺，使得银行在放款过程中开始 "议价"，而且放款的先后顺序已开始按照贷款利率的高低排序，而非"先来后到"，这已经形成了房贷利率实际上浮。
二、开源节流--土地供给增加+信贷供给收紧 传递楼市降温强信号
管住货币，严格限制资金流向炒房者
从银行资金成本上看，目前包括余额宝等固定理财收益年化资金成本已经接近4.1%，房贷按揭的贷款基准利率4.9%对于大部分银行来说，已经属于低利润产品。从银行风险上看，随着房价逐渐出现调整，银行对房产抵押品的风险意识提高。因此，在后续调控周期内，房贷收紧、贷款折扣减少、放款时间延长等都将叠加房地产调控效果。
而之前市场的突飞猛进也导致现在处于平台震荡期。国家统计局日前发布的2016年全国房地产开发和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。
因此，在去年底，中央经济工作会议就提出，要坚持"房子是用来住的、不是用来炒的"的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落;要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房。
央行行长周小川在今年全国两会上也表示，去年部分热点城市房价快速上涨，带动房地产贷款猛增，预计今年住房贷款还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着政策调整估计会适当放慢。
加强住宅土地供给，增加保障性住房面积
5月13日，南京市下发了"513"楼市新政，增加住宅用地供应量，加快土地供应节奏，有效增加供应规模，一共释放出24块土地供市场消化，其中住宅类土地15块，纯商业类土地9块；以面积计算，与住宅相关的土地面积约110公顷。而在2016年，南京市一共才出让住宅类土地63块，面积414公顷。也就是说，今年6月这一个批次供应的土地已经抵得上2016年全年25%的宅地供应规模。
此外，在"5.13"新政及以前，南京市就已经推出过许多引领楼市风潮的措施。比如去年11月，南京国土局在其官网发布的《2016年挂3号补充公告》中明确，开发商购地资金必须得是自有资金；再比如，513新政中提出，土地出让时，地块竞价达到最高限价时停止竞价，改为竞争保障性住房面积，面积最多者竞得，所建保障性住房无偿移交政府。
租赁市场法制化管理
5月19日，住建部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)，这是首次针对租房市场进行立法规范。《征求意见稿》明确规定："出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房""住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金"等内容引发热议，而这份《征求意见稿》如何落实，我们期待着进一步的细化意见。
三、前瞻--有概念、缺配套的区域或将率先松动
一线城市二手房住宅和租赁市场大幅降温
刚刚过去的5月，一线城市二手住宅市场首次统一出现下行信号。5月北京二手房成交均价环比4月下滑2.4%。合计二手房住宅签约10801套，创下最近27个月的最低值，二手房成交价格也环比下调1.2%。中介经纪人"零星成交"的情况屡见不鲜。
这种大幅降温并不仅仅发生在北京。研究显示，5月份，中国受监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积环比减少5%，同比减少16%。其中，过去交投活跃的南京、无锡、福州等城市楼市成交同比大跌均逾五成。如：南京5月新房成交同比下跌55%，无锡跌62%。一线城市中，北京下跌49%，广州下跌46%，上海跌26%。
与此同时，一线城市房屋租赁市场价格也有大幅下降。链家网北京站信息显示，租房板块下有多个房源均出现了降价标识。其中，降价房源约占挂牌房源总数的三成，多为4000-7000元的中低价房屋。下调幅度多在300元-1000元左右。上海是租金回落最为明显的一线城市，今年前五个月，上海的二手房租金已经出现三次环比下跌。
楼市去杠杆，概念炒房或先松动
前些年房贷市场呈白热化的野蛮发展，甚至一些信贷机构和房产中介以杠杆加杠杆的不合规的操作获取暴利，而近两年来，楼市去杠杆的呼吁愈发强烈，房贷逐步走向规范化，再加上各地对"房子是用来住的，不是用来炒的"这一精神的践行，房贷利率上浮几乎是必然的结果。
一方面，从银行角度来看，目前很多银行理财收益年化资金成本已经接近甚至超过按揭贷款的基准利率4.9%，那么房贷产品已经属于低利润甚至是无利润产品。银行房贷需要走向正轨，利率至少也应高于资金成本。
另一方面，房贷利率上浮也体现出明显的控制杠杆的思路。去年四大国有行新增的贷款70%-80%都是用于房贷，不管是从发展角度还是从风险控制角度，这都是不可持续且不健康的，而今年上半年的四次提高房贷利率则是明显的给楼市降温去杠杆的做法。
此外，我们可以发现，各大银行在房贷利率上浮的同时，还放慢了放款的节奏，很多银行整个房贷手续需要60-90天才能办完，是过去放款周期的一倍。从调控思路来说，这从市场资金的流动性上收紧了口子，尤其是那些身负贷款炒房客，即使出售手中的房子也会有相当长时间的回款周期，而相应的，他自身还贷款的压力大幅增加，从而逼迫他们以更低的价格快速卖出手中的房源缓解自身压力，逼迫炒房客从市场抽离，达到增加市场供给，降低楼市热度的目的。
如果对房价进行预测的话，我们认为现在对于一线城市来说是一个震荡筑顶的阶段，已经不太存在进一步上升的理由和可能了。而最先产生松动的地方，应该就是那些炒的比较火爆的概念板块。这些地方虽然有概念，但实际上配套设施都没有开始建设，短时间内不能成为"用来住的房"，因此这些此前被"用来炒的"房子就会供大于求，价格率先产生松动。而相对应的，那些配套设施完善已经成为刚需的房子，比如北京五环内的房子，其价格恐怕在短期内不会产生太大的动摇。
此外，随着去杠杆力度加大、楼市价格松动，还会产生一系列连锁反应，最直接的就是大量正规和非正规渠道的炒房热钱会大量撤退，而这些资本的撤退则会加速楼市走向平稳和健康的进程，让中国的房地产真正做到"房子是用来住的，不是用来炒的"。
四、总结
半年之内，房贷利率四次上调。同时放款额度紧缺、放款节奏放慢，一方面是各大银行在房贷业务上理性审视的结果；另一方面也足以体现中央和各地通过去杠杆给楼市降温的决心；同时也是对"房子是用来住的，不是用来炒的"这一精神的实践。事实上，冰山外围的边边角角已经开始松动，而我们认为这只是中国调控过热楼市的一个开始，接下来我们也必然会持续关注这一领域。
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央广《王冠红人馆》舆情课题组 执笔 朱珊珊
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