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引战投1300亿净负债率降六成 恒大转型三低一高显成效

2017-11-07 09:44:00来源:中国网

  11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入投资600亿元(人民币,下同),远超此前其公告的300亿元—500亿元规模,创下国内房企单笔股权融资最高纪录。

  公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润,利润承诺提升近一倍。

  许家印大刀阔斧坚定实施战略转型,恒大由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,以及由高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。随着恒大完成三轮共计1300亿元战略投资的引入,净负债率大幅下降,未来三年利润承诺大幅增至1650亿元,远超市场预期,“一增一降”体现了恒大增效益、降负债、去杠杆的决心,也显示出恒大战略转型成效明显。

  恒大地产本轮引战获得多家龙头企业热捧,其中正威集团在世界500强中位列183位,苏宁为中国电子商务零售巨头,山东高速则是特大型国有企业集团,恒大地产投前估值也大幅增至3651.9亿元,显示出实力投资者对其发展前景的认可。

  重要举措:向“三低一高”发展模式转变

  恒大自2017年已开始由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转型,核心就是大幅降低负债率。

  公开资料显示,今年恒大已成功引入1300亿元战略投资,投资者包括中信、中融、正威集团、华信、苏宁、山东高速、深业集团、深圳广田等,充分显示了央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴对恒大发展前景的认可。除了引入战略投资者,恒大还实施多项举措,推动负债率持续下降。比如土地储备负增长,即土地储备每年下降5%-10%,相当于每年减少1000万—2000万平米土地储备,以降低土地费用支出;以及扩大盈利规模,进一步增加净资产。

  与此同时,今年年初,恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。而恒大在5、6月份两个月内迅速还清总额高达1129亿元的永续债,提前超额完成目标,显示其强大实力的同时,也释放了近百亿元股东利润。

  资料显示,尽管近期房企融资成本有抬头趋势,但恒大的融资成本与过往相比,呈持续下降趋势。今年上半年,恒大成功发行63亿美元债券,利率最低6.25%,期限最长8年。分析认为,恒大通过长债换短债、低息置换高息,极大改善债务结构,进一步降低融资成本。

  值得注意的是,恒大一直坚持“现金为王”策略,截至2017年6月,恒大现金余额2699亿元,行业第一。通过充足的现金流规避负债高所带来的运营风险和企业发展风险,确保公司稳健经营。据了解,恒大成立至今从未发生过一笔债务违约,即使2008年金融危机时也无任何逾期债务。

  成绩斐然:三年1650亿元承诺利润超预期

  根据恒大此前公告,第三轮战投预计在300亿-500亿元,最终引战规模达600亿元,远超预期。而且本次引入的战略投资者实力雄厚,其中正威集团和苏宁均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。此外,恒大地产投前估值提升至3651.9亿元,足以显示一众实力投资者对恒大发展前景的认可。

  此次公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润。利润承诺提升近一倍,成为吸引投资者的最有力因素。

  有业内人士认为,按照恒大地产去年公布的利润承诺,今年的净利润目标为243亿元。而中国恒大中报显示,上半年实现净利润超231亿元,考虑到其作为母公司还包含了部分尚处于培育期的多元产业,意味着仅用半年时间,盈利能力最强的恒大地产便已完成全年利润承诺。

  德意志银行中国香港地产研究主管、首席地产分析师高剑锋(Jeffrey GAO)也发布研究报告指出:“恒大新引入的战投资金能够帮助公司大幅降低负债率,考虑到恒大拥有2.76亿平米土地储备,为所有开发商中最多,以及2017年超过5000亿元和2018年超过6500亿元的强劲销售,并且恒大在今年上半年就完成了前一轮战投承诺的2017年全年利润,我们确信恒大一定能够完成其在新的第三轮引战投承诺的未来三年1650亿元利润的目标。”

  资料则显示,截至去年年底恒大已售未结算收入为1924亿元,考虑到今年全年销售势必突破5000亿元,按最新财报14.5%的核心净利润率计算,这将释放出约1000亿元的净利润,已占到承诺利润约六成。

  在销售保持快速增长的同时,今年恒大开始由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变,公司持续强化内部管理,进一步降低管理与销售费用,并不断提升产品品质及附加值。中报显示,今年上半年,恒大销售及管理费用率同比大幅下降一半。

  近期在二级市场上有不少大型企业持续买入恒大股票。10月19日,华人置业就发布公告,已增持恒大股份至7%。

  未来目标:净负债率到2020年降至70%

  多年来,恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”发展模式实现超高速增长,去年以3734亿元的销售额登上国内房企“一哥”宝座。与此同时,也因偏高的负债率引发部分投资者对其经营稳健性的担忧。

  “我们多年来都是追赶者的角色,把规模扩张作为公司发展的首要战略。负债率不高,公司没有钱,就不可能发展到现在的规模”,在恒大总裁夏海钧看来,恒大用“三高一低”发展模式牢牢抓住了中国房地产的黄金20年,才能成就恒大的龙头地位。

  随着房地产行业进入稳定发展期,企业经营更需要在增长与稳健之间取得平衡,恒大适时启动战略转型。今年开始,恒大从“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变,目标就是大幅降低负债率。

  引入第三轮战略投资者,是恒大降低负债率的重要举措之一。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入600亿元战投后,其净负债率将大幅下降近四成。今年以来,在引入1300亿元战投及一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年年末大降超六成。

  根据恒大此前公布的降负债率目标,其资产负债率计划到2019年末下降到55%左右,净负债率计划到2020年6月末降至70%左右,这也是恒大上市以来第一次就负债率指标对投资者作出的承诺。

  国际投行对恒大发展前景极为看好,花旗指出,恒大未来将保持强劲销售以及盈利高速增长,并逐步实现去杠杆的目标,继续给予恒大“买入”评级。

  恒大三轮战投时间表

  2017年以来,恒大地产在各个方面都表现出极高的增长率,这种高增长率以及高成长性被越来越多的投资机构看好,也因此,每一步战投都带来了极好的效应。

  第一轮

  2017年1月2日

  300亿引入8家战投

  2017年1月2日,中国恒大发布公告称,公司全资附属公司凯隆置业及恒大地产已于2016年12月30日与投资者订立投资协议,投资者将出资300亿元获恒大地产经扩大后股权的13.16%。增资完成后,恒大地产将由凯隆置业持有约86.84%权益。这也是恒大重组深深房计划的一部分,引300亿元战投成功也意味着恒大回归A股的进程又迈出了关键一步。

  恒大公告显示,此次引入的战略投资者共8家,既有金融机构,也有大型央企国企和实业龙头。其中,中信聚恒、广田投资、华建控股分别认购50亿元,各占增资后恒大地产2.19%股份;中融鼎兴、山东高速集团、睿灿投资、深圳美投、广东唯美5家机构分别认购30亿元,各占增资后恒大地产股份1.32%。此次战略投资引入完成后,凯隆置业持有恒大的股权比例降低至86.84%。

  第二轮

  2017年6月1日

  395亿引13家企业

  2017年6月1日,中国恒大发布公告称,集团旗下的两家公司凯隆置业及恒大地产,已经与投资者订立了第二轮投资协议。第二轮投资者包括13家企业,除睿灿投资外,其余12家公司均为“新面孔”,他们本次共向恒大地产投入395亿元资本金。连同第一轮投资者已签署的第一轮增资协议,第一轮投资者及第二轮投资者向恒大地产合计投入700亿元资本金,以换取恒大地产经扩大股权合共约26.12%。

  同时,与第一轮投资协议相同,凯隆置业及恒大地产向第二轮投资者承诺,恒大地产于2017年、2018年及2019年之三个财政年度之净利润将分别不得少于243亿元、308亿元及337亿元。恒大方面承诺,2017年至2019年,每一个财政年度,将最少将68%净利润用于分红。据悉,以恒大2016年的财报测算,引入700亿元战投资金后,恒大地产净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

  第三轮

  2017年11月6日

  与6家战投引资600亿

  2017年11月6日,中国恒大(03333.HK)发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,合共引入第三轮投资600亿元,高于此前公告300亿元-500亿元的规模,远超预期。恒大地产本次引入的战略投资者实力雄厚,其中正威集团和苏宁均为世界500强企业,山东高速则是特大型国有企业集团。

  公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿、550亿、600亿,三年合计1650亿,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿的承诺利润,利润承诺提升近一倍。

  ·市场观察·

  恒大高增长

  获资本市场追随

  根据国内权威研究机构克而瑞发布市场研究简报,恒大在2017年1月—10月的权益销售排行榜中,以4002.1亿元位列全国第一。行业认为,权益销售额是销售业绩最真实的反映,更客观显示房企真正的实力。

  高增长成投资焦点

  随着恒大完成向“房地产+服务业”转型,多元产业有望为公司带来新的赢利点。在克而瑞看来,恒大所布局的新产业均围绕民生需求,拥有巨大的发展潜力,像健康产业预计2030年总规模将达16万亿。恒大的品牌效应有助于恒大进行新产业拓展,多元产业的高速发展将成为恒大利润持续增长的新动力。

  近年,楼市一直处于深度调整期,恒大却始终能保持业绩连年飙升。2015年恒大销售金额2013亿,同比增长53%;2016年销售金额3734亿,同比增长85%;2017年上半年销售2441亿,同比增72%,全年或突破5000亿。显然,连年的高增长是利润大涨的重要动能。今年以来,包括中信、中融、苏宁、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等来自央企、国企、大型金融机构等纷纷入股投资恒大,成为恒大的战略投资者。

  高利润背后的逻辑

  有行业观察人士认为,恒大一直以来以高性价比产品形成的巨大市场优势功不可没,“统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式,帮助恒大在确保严控成本的同时,保证产品品质的均好性和一致性。而紧密型的集团化管理模式,则又确保了其在全国范围内复制这种产品的高性价比特性,形成全国性的市场优势。”

  此外,随着“房地产+服务业”的转型完成,也为恒大未来继续高增长奠定了基础。目前恒大对多元产业的发展思路已经明确,就是聚焦金融、健康以及文化旅游产业,不再进入新的领域。这意味着恒大的产业专注度进一步提升,企业资源也得到了进一步的集约化利用。

  而且,金融、健康、文化旅游作为重要的服务产业,均有着广阔的市场空间。金融自不必多说,据第三方数据,到2020年,健康产业市场规模将达8万亿,文化旅游产业达到7万亿。这意味着恒大的新产业可望从今年开始有较大的提升。

编辑: 王明月
关键词: 恒大地产;高性价比;高成长

引战投1300亿净负债率降六成 恒大转型三低一高显成效

公告显示,恒大地产承诺2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元、600亿元,三年合计1650亿元,远超其去年公布的2017年至2019年三年888亿元的承诺利润,利润承诺提升近一倍。