【导读】统计显示我国近一半“房奴”房贷期限长达30年，北京54%的购房者贷款百万以上。

　　央广网北京11月22日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，走在北京的大街上，可以看到越来越多的住宅楼群。高楼林立的繁华背后，隐藏着人们的焦虑，其实我们中的很多人一生都在为了房子打工。

　　在房价一路攀升的市场环境下，考虑到通货膨胀因素，越来越多的“房奴”选择大额、长期贷款。最新发布的一份全国重点城市房贷市场调查报告显示：通过贷款方式购房的用户中，有49%的人选择了还款期限最长的30年。北、上、广、深四大城市中，深圳选择30年按揭年限的用户占比最高，达到75%。在申请额度方面，北京最大，54%的购房者需要贷款100万以上，其次才是广州、深圳、上海。

　　我们来看国家的贷款政策：首套房贷利率打折优惠，二套房贷上浮不低于10%。对于银行来说，房贷年限长，而企业贷款三五年就可收回，无论资金成本还是风险成本，房贷都不占优势。况且，房价畸高，导致房贷风险日增。在房地产泡沫愈演愈烈的背景下，房地产市场蕴含的风险在不断加大，房贷对银行的风险也在持续上升，银行发放更多房贷的意愿在下降。

　　接近年底，房贷不好批了，趁着银行“收紧”房贷的机会，部分小贷公司和担保公司又蹿了出来，不仅频繁发送揽客短信，还说可以“以房贷房”。这些公司采用的垫资方式，实际上是利用银行放款的时间差赚取高额“服务费”，但对于贷款人来说，风险非常大，而楼市的“疯狂”，又很可能拖垮银行。

　　经济之声特约评论员、中国农业银行首席经济学家向松祚对此发表评论。

　　我国有五成房奴要背债30年，其中北京54%的购房者贷款百万以上，当前的情况是畸形的么？

　　向松祚：如果单纯从按揭的比例来看，这是一个正常的状态。现在是需要分析的是，三十年按揭贷款里居民个人还款的压力，也就是每个月还款的数额与家庭收入的比例，这是个非常引人担忧的问题。有的家庭按揭贷款每月月供的金钱超过家庭收入的三分之二，国际上可以承受的可持续比例不应该超过三分之一。如果有家庭成员失业了，或者家庭未来的收入大幅度下降，就有可能让按揭贷款人还不了贷款，这个风险是客观存在的。另外， 2009年以后买房的人相当多，大部分人是买房投资的，并不是为了自住，这个比例其实在大城市相当高，但是现在没有一个权威的数据显示这个比例有多高，有人认为超过了50%，这就会为房价的下调埋下了巨大的隐患。如果房价下调，不排除有些地方、有些人会出现负资产的情况，而这个风险就必须由银行来承担的。

　　对于国内的房地产市场，一些房地产大佬已经感到不安。万科董事长王石认为，现在地产业处于泡沫之中。而地产巨头大连万达集团已进军娱乐业，中国新晋首富、董事长王健林承认，国内部分地区正经历房地产泡沫，不过他认为那些都是“可控的”。香港大亨李嘉诚长期看多中国经济，但最近也开始出售名下的内地资产。怎么看待楼市泡沫？

　　向松祚：中国房地产的泡沫是非常严重的，这个观点我从来没有改变过。如果说过去10年经济政策有巨大失误的话，这个失误就是房地产依赖型的经济模式。什么是房地产依赖型的经济模式？地方政府依靠卖地，依靠推高房价来获取财政收入，很多企业，不仅仅是房地产商，包括制造业企业也疯狂进入房地产市场化去赚钱，去弥补他们在其他行业的亏损。很多人都觉得买房子来保值、增值、来赚钱、投机，这种经济模式怎么可能长期持续下去？这是一个简单的常识，其实不需要什么复杂经济学原理的论证。

　　同时，很多大城市的房价与家庭平均收入的比例已经无法想象了。美国在次贷危机最严重的时候，房价与家庭平均收入的比例也没有超过10倍，一般也就是7-8倍，正常情况下应该是4-5倍。现在我国很多地方已经超过30倍、40倍了，平均都20倍以上，这种情况怎么可能持续下去？

　　很多人可能持有很多套房子，为了变现，大家预期都不错，觉得房子还会涨，有些房产商不断放话，说未来房价永远不会跌，世界上有永远不会跌的事吗？未来一旦房价开始下跌，人们就像失火逃生一样的，疯狂奔向出口，这个时候谁来接这个盘呢？

　　国家政策是有巨大的失误，现在还有可能补救，补救的办法就是房价能够平稳的回调，不至于造成剧烈的冲击。所谓可控，就是未来总有人要承担损失，只不过承担损失的方式是非常剧烈的，对经济造成的危机是非常大的，那也可能比较平缓，对于国家，对企业，对个人的影响就相对要小一点。现在到了大家要从系统性来思考房地产市场的问题的时候了，不能再等了。

　　法兴银行中国经济师姚炜分析说，“如果考虑到产能过剩、中小城市房地产泡沫等潜在因素的负面影响，中国银行业不良贷款率可能已经接近10%，远高于官方公布的1%的水平。” 数据有没有这么悲观？

　　向松祚：作为一个银行的首席的经济学家，我也必须坦率的承认，实际的银行贷款所面临的风险肯定比目前公布的不到1%的不良贷款率要高。很多人不相信不良贷款率低于1%，但是不是有10%这么高，我觉得也没有这么悲观，我个人的判断可能在2%、3%左右。另外，银行贷款不良贷款的出现和解决、化解是一个动态的过程，不会一下子出现。