【导读】万达集团联手快钱公司打造中国首个商业地产众筹项目“稳赚1号”，开创全新商业地产融资模式。《央广财经评论》本期观点：开创全新融资模式，商业地产借“互联网+”起飞。

　　央广网北京6月8日消息（记者张慧娟）据经济之声《央广财经评论》报道，万达集团，被看作地产界的航母，每一次航向的调整，都引领着业界的风尚，也吸引着外界关注的目光。在吸收娱乐、体育等多个产业精华后，万达开始向轻资产型企业转型，这一次，万达借助的是互联网金融。由万达集团、快钱公司联手打造的万达互联网金融业务今天正式宣告落地，双方共同推出中国首个商业地产众筹项目"稳赚1号"，开创全新商业地产融资模式。

　　作为万达互联网金融的首发产品，"稳赚1号"以万达广场为基础，募集资金将直接投向各地万达广场建设，投资人获得这些广场的收益权，享受商铺租金和物业增值双重回报，预期合计年化收益率在12%以上。同时，依托快钱公司领先的互联网金融业务平台，这个项目还具备较强的互联网属性，起始投资金额只要1000元，拉低传统商业地产的投资门槛，使广大普通投资者也能轻松拥有优质物业，与商业地产龙头企业共同分享丰厚的投资回报。根据万达集团的规划，公司未来会把互联网金融创新全面应用于商业地产领域，通过准金融投资行为，运用金融杠杆，走轻资产路线，万达集团将灵活运用社会资金，用更快的速度来完成开业1000个万达广场的宏伟目标。"互联网+"不断渗入实体经济，"互联网+"也已经成为促进传统行业企业转型升级的重要工具。关于此项目对投资者的吸引力以及它存在的风险，资深房地产专家韩世同表示：

　　韩世同：我认为这个项目可能和万科上市那种众筹有异曲同工的效用，当然它这个可能不是太大，它可能是要把这个做为长期的商用。但是实际上如果万达的融资成本能保证12%，对于万达而言，这个融资成本是偏高的，所以我注意到了它的限额，也就是说会限制一定的数量。这个限额如果你能够好彩，能够抽到，它就是稳赚的。但是问题在于不一定有它推出的是很大的，我认为这一部分的业务恐怕还是有点类似于众筹，它的形态引起了轰动，其广告效益现在应该已经达到。

　　换句话说，如果把这家万达这次推出的这个"稳赚1号"当成项目公司，其是否类似于这个项目公司的一次私募股权的投资？

　　但韩世同认为，这项投资是限额的，它的额度绝对不会很大，如果它能保证12%的话，它的融资成本就会偏高。

　　这样一来，如果融资成本保证在12%，除了一部分做列后的信托来做保障，韩世同表示，它还有一个租金的增值和未来的预期以及物业增值，这种短期效应里面很难达成的可能在3个月之后就可以兑现。但他还表示，这个动作表明了万达不仅仅是有02O，之前它可能电商化，万达自己要发展，而且它组织了这个腾百万，然后还有万万，和万科合作，强强联手。它这次行动的重要作用和意义，便在于它进军和涉足了互联网金融，这个才是它的真正目的，就是要分享互联网金融这一杯羹。

　　万达的商业地产融资，为什么会通过创新的互联网金融方式？按理说，万达作为地产界的巨头，融资不是问题。通过互联网金融方式来实现融资，意欲何为？其对于万达来说最大的意义是什么？事实上，万达的很多做法都有一个口号，就是要做这种轻资产的企业来转型，对于这种重的房地产企业来说，为什么要往轻资产这个方向转型？

　　韩世同：这个不仅仅是金融，如果你现在直接入股传统的金融，可能入一点股的作用和意义并不是太大。而在未来，大家都认为互联网金融可能会起到颠覆性的作用和功能。现在我们还看不到互联网金融有多大的作用和意义，但是它现在开始和快钱合作，改善它目前的整个支付体系，我认为，这会对它们整个运营尤其是它之前那个电商O2O平台的完善和建立，都会起到一个互补的作用。

　　关于从重的房地产企业像轻资产转型这一问题，韩世同表示，由于现在房地产号称已进入了白银阶段，在黄金时期经济是上行的。因为如果处在白银阶段，但经济下行的话，按照过去重资产持有的这种模式，它是靠土地、地价、房价不断的增值，并在快速周转可以实现的情况下，万达这个模式成立了，并且在过去几年的发展十分迅速。但是如果现在它不转型，它的重负可能会把它压垮，各方面资金债务的负担，加上缺乏土地增值，房屋增值的速度，甚至不一定是增值，如果速递能保持平稳，对于万达来讲都会有很大的压力。如果它现在向轻资产转型，它有品牌，有模式，就会有很多人愿意拿钱和地和它合作，包括万科，在这样的情况下，它就可以让大家共同去承担风险，从而使风险降低。

　　目前来看，银行有信贷资产的证券化，如果大型的房地产企业在谈轻资产，是否意味着这些企业在它们的眼中，这种固定资产，在未来一段时间，至少不能算是一级优质资产，或者它们这种优先级已经靠后了，否则它们不会把这些资产转让出去。

　　韩世同：我刚才提到，现在这个资产增值的幅度和速度可能放缓甚至停滞或者倒退，所以这个风险会有所加大，这样一来，如果通过证券化、市场化，和金融行业的合作分担这种风险，可能获利的空间没有过去那么大。但是这个风险如果由他们共同来承担的话，相对而言，其实是可以承受的。如果是由万达独自承受，可能就未必承受的了。

　　韩世同认为，现在可以确认，从这些银行，包括这种大型地产商的角度和运营思路可以看到固定资产单边连续上涨、快速上涨的时代已经结束了。这是它们的轻资产核心目标。

　　具体谈到这次的"稳赚1号"，关于3个月之后可兑现的这一承诺，这个兑现是强制性的还是选择性持有？

　　韩世同：选择性的，事实上它也可以长期持有。它云集的资金也会去投放到各个商场以及万达广场上去。但是问题是它的这个云集总额是多少，因为相对而言，除非它有一个梯度，比如我第一年保证你7、8级、6、7级，第二年是多少？虽然它现在是递增的，但它并没有一个非常明确的游戏规则，我们很难把握它的整体思路。但很显然它这一招起到了非常好的轰动效应，让大家一下子关注到这个，使得它们跟快钱的合作，立刻变得众人皆知了。

　　值得重视的是，如果将众筹这个方式想象成一次定增的发售，甚至一次小型IPO的话，也确实很有意义，因为它把这个项目公司，通过这种全社会融资的方式，获得一种资金的支持，而这些人，花这些一千块钱一份的东西，是否仅仅是一个类股权的一个证明或是一个说明？

　　韩世同认为可以这样理解，也可以理解成像类似债券，像定向发债券的这个。

　　但值得注意的是，债券只有固定收益，它有点像转债，在保证12%的收益之上，它还可以有增值收益。除此之外，它也可能为了保证成功，加一份信托，做一份资金，这可能对它来说不算什么。韩世同提出了债转股，他表示这种模式问题是它给出预期偏高，但实际上万达现在的融资成本可能不需要那么高。但是如果要加信托或者做资金，就要看它的规模了。

　　除此之外，另一个看点就是其财务公开的情况，作为这个众筹项目，是否能看到其真实的管理状况？韩世同举例：

　　韩世同：上次我们看到万科它融就几十万就卖一套房子，这纯粹等于拿这点钱出来做一个广告，体验一下。

　　关于万达与快钱公司联手打造这一项目，其他专家也表达了自己的观点。对于第三方支付企业快钱而言，产业化才能帮助互联网金融实现长期健康的发展。那么，地产企业万达能够为快钱这样的互联网金融企业提供什么样的发展机遇？

　　快钱董事长兼CEO关国光认为，双方的合作不是简单地将万达的POS机、移动支付换掉，而是将体现在支付、理财、信贷、营销四个方面。

　　而中国互联网金融行业协会会长宏皓认为，万达广场众筹项目实现资金与实体产业的直接对接，开创全新的商业地产融资模式，是实现商业地产轻量化的快速扩张之路。这个项目也是迄今为止全国范围首个具备实质意义的金融创新项目，这种创新的互联网金融模式与国家“互联网+”战略一脉相承，是产融结合的有益尝试，也是“互联网+”拉动实体经济的典型范例。