【导读】多地密集调整公积金政策，降低首付款比例、放宽贷款条件、提高贷款额度等措施纷纷出笼。《央广财经评论》本期关注：以放宽公积金政策支持楼市有没有合理性和可行性？

　　央广网北京8月7日消息 据经济之声《央广财经评论》报道，公积金连续存缴时间由12个月以上降到6个月以上，首套房、二套房首付比例变为20%和30%。——昨天，山东省发布了公积金新政。而这是7月份以来又一个调整公积金政策的地区。

　　截至目前，深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个省份或地级市已出台住房公积金新政。比如，成都市把单笔住房公积金贷款最高额度从50万元提高至60万元；天津市则统一提高到80万元；济南市的公积金缴存职工可以用现有个人住房公积金账户余额来冲抵偿还个人住房公积金c，不需要“先还钱再提钱”了。

　　去年以来，国家相关部委已多次发文，要求不断加大对缴存职工住房消费的支持力度。而据国家统计局数据显示，6月末，全国商品房待售面积同比增长20.8%，而不少城市的住房公积金余额却明显增长。资深房地产专家韩世同认为，多地密集调整公积金政策主要目的还是为楼市去库存。

　　韩世同：之前一二线城市其实已经出现了成交回升的状况，但是三四线城市的市场表现还不是很良好，各地可能就希望能够通过这一轮公积金政策的调整来促进市场的成交。

　　各地密集调整住房公积金贷款政策，虽然有助于推动楼市成交，但是对于整个楼市的回暖究竟有多大的作用？以放宽公积金政策支持楼市有没有合理性和可行性？对此，经济之声特约评论员、经济学者马光远进行了分析与解读。

　　经济之声：通过调整公积金贷款政策来推动楼市，您觉得有没有合理性？

　　马光远：合理性肯定是有，因为在整个全方位调整楼市的政策环节里，调整公积金政策是很重要的一环，并且在以前整个公积金政策中，无论是提取或是额度，还是在整个购房便利性的层面，应该说都是不够的，并且还存在着很多障碍和阻难，所以我们现在在此大背景下进行改革从而方便大家购房，应该是一个进步。

　　经济之声：通过调整公积金贷款政策来推动楼市，有没有合理性？据统计，山东省去年发放公积金贷款370亿元，拉动住房消费785亿元，公积金贷款占个人住房贷款的19.4%。同时，公积金缴存余额不断增长。由此看来，公积金余额的盘活是否是拉动楼市的一个最好的办法呢？

　　马光远：只能说是办法之一，因为公积金本身就在整个楼市的整合拳里，各地都可以也应该采用，并且多年以来很多买过房的人可能都能感觉到，在买房时，有些楼盘不愿意接受公积金，因为它很麻烦，额度也低，所以这就形成了一个非常矛盾的局面，一方面大家不断地追缴公积金，但是另一方面大量的公积金又被沉淀下来用不了。这个改革本身，应该改善了多年来公积金在城市购房层面一些制度设计方面的不足，所以这种进步在这么一个大背景下也可以理解。当然公积金政策本身还有很多缺陷，包括现在能否通过这种小修小改提高额度，增加便利性等，我认为我们还是要在制度从简方面做进一步地改进。

　　经济之声：此外，公积金使用不平衡也是一个问题。有的东部城市排队一年贷不上，有的中西部城市一个星期都没人申请贷款。这反应了什么问题？

　　马光远：对有些地方来说，当然是房价的问题，例如北上广等大城市，现在贷款的人非常多，额度的问题可能还有待解决，但是有些西部城市房价本来就比较低，消费者完全可以通过商贷或执法途径解决，所以这反映的是一个房价的问题。但是总体看来，如果我们假定整个公积金制度比较便利，因为它的贷款利率比商贷低，买房的第一选择可能就是公积金贷款，如果大家都选择公积金贷款，就不会出现东部西部分化的局面，而是所有地方的额度都会很紧张。所以这事实上给我们提了一个醒，就是以后如果公积金制度改革到位，额度不足恐怕又将成为我们下一个需要在制度上改进解决的一个重大问题。

　　经济之声：有的地方政策看似优惠，但却“暗藏玄机”。厦门市公积金贷款首付款比例最低降至20%。但销售楼盘的人说，总价在100万元左右的房子才能享受到首付两成的公积金贷款，而实际上按照厦门的房价，这个价位的房子在厦门已经没有了调整公积金政策，怎么做到“好看又好用”呢？

　　马光远：还是不够，为什么呢？我认为主要还是因为这个地方一旦真的放开，公积金本身的存贷比可能会达到一个非常吓人的程度，所以截至目前，下一个更重要的问题是，如果所有城市都放开，不够怎么办？我们就需要放大，这靠公积金自身是不可能的，如果额度不够，你可以去商贷，商贷中间的利率差则是由公积金来进行补贴，这是一个好的办法。这给我们一个什么启示呢？公积金如果在现有的制度体系里小修小改，就已经无法满足未来大家住房的需求了，因此公积金本身的放大就意味着它要向银行发展，也就是说以后一定要转化成一个可以放大自身放款能力的金融机构。我们今年一直在强调，呼吁把公积金尽快转变成住房银行，也就是说如果以后所有的限制都被放开，大家肯定会共同推动公积金贷款，商贷肯定是第二选择了，所以这应该也对公积金的改革起到了一个倒逼的作用。

　　经济之声：有人说，表面上，公积金缴存的余额是充裕的，但是实际上目前公积金贷款总额是4.3万亿元，存贷比例已经达到了56%，而且存在一定程度的期限错配情况，也就是说公积金提取期限要比贷款期限短得多。这样高的一个存贷比例，是不是有的风险？可能产生哪些后果？

　　马光远：存贷比如果太高，肯定会出现资金链断裂的威胁。公积金自身的基本制度发挥的作用应该是有限的，所以现在如果要对公积金本身进行改革，就要避免这种情况的发生，并且发挥它更大的作用。我个人仍然坚持认为，应该尽快的将公积金转变为住房银行，然后它可以享受金融机构各种各样的便利，我们目前所有烦心的问题都会减少。未来我们需要考虑的就是政府如何在政策层面把它和商业银行进行区分。

　　上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进说，目前不少三四线城市库存压力明显，放宽公积金政策，明显有利于增强放这些城市的去库存动力。

　　合富辉煌山东区域市场总监许传明认为，目前中国房地产市场的整体判断仍然是库存偏高，虽然今年以来货币政策及公积金政策的不断调整能增强楼市的活跃度，但政策传导仍需要时间。