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房租分期 创新需要顶层设计支持

2016-10-17 18:15:00 来源:央广网

  央广网北京10月17日消息 据经济之声《央广财经评论》报道,买房可以按揭,通过分期付款的方法来降低买房者的经济压力。现在,租房也可以分期付款了。

  针对租房市场“押一付三”“押一付六”的市场惯例,一些平台推出了房租分期产品,也就是说,这类产品通过替租客向房东垫付房租,租客按月还款的方式,让租客实现房租月付。

  根据媒体的调查,这类产品在市场上已经占得了一席之位,包括房司令、自如白条、58月付、会分期、趣租 等多家房租分期产品都已将目光聚焦在租房市场的交租模式上。

  统计数据显示,前通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上,年租金已经突破1万亿元,这意味着租房市场是一个巨大的市场。日前,百度金融与租房分期平台房司令达成战略合作,双方将就资产获取与资金对接展开合作。今年6月,京东金融宣布战略投资租房分期平台会分期。更早时候,平安好房推出租金贷产品。

  从目前来看,各家平台主要的营收方式是:收取利息和手续费。有媒体调查显示,目前的租房分期平台,中介费在每年880元-2800元,收费年化利率低的可以到3%左右,而收费高的,就要超过10%。

  谁是租房分期业务的主要受众?调查数据显示,一二线城市“90后”成租房分期市场主力用户;总的来说,目前租房分期知晓度较高,但接受度相对偏低。

  根据受访者“租房分期”的使用情况数据显示,有28.5%表示使用过租房分期,而在剩下的71.5%未使用过租房分期的人中,有44.5%表示愿意尝试这种方式,接受程度相对偏低;一二线城市“90后”成租房分期市场主力用户。

  租房分期这种新业态到底靠不靠谱?房租分期,创新需要顶层设计支持。上海易居房地产研究院副院长杨红旭就此做出点评。

  杨红旭:第一,这是一个新生事物,是一个创新产品。面对中国房地产市场的快速发展,很多领域都需要创新,为了更好地服务于房地产市场中的一个细分市场,租赁市场,在市场化、社会化的前提之下,出现了房地产金融跟互联网金融相结合的这样一个产品,是对于租赁市场的一个创新性产品,据我所知,这在全球范围之内也属于一个非常创新的产品。这跟国家的政策导向一脉相承,值得我们去尝试。

  从大的环境看,电子商务这几年迅猛发展,阿里巴巴作为一个典型企业已经走向全球。中国在电子商务方面,互联网金融方面已经在全球范围内有了一个比较领先的地位。在中国房地产市场发展到这样一个特定阶段,由过去比较注重交易市场、买卖市场转向比较注重租赁市场的环境之下,在互联网金融方面有所创新,这值得关注,也值得认可,值得进一步去鼓励。

  第二,与中国的住房交易市场不太一样的是,中国的住房租赁市场基本上还是一个自由的、散漫的、原始性的一各欠发展市场。房东和房租客之间的交易基本上很难受到政府的监管,现在官方基本上不拥有住房租赁的交易合同备案,因为房东和房客不愿意将合同进行备案。目前在中国90%以上的私人业主出租房屋没有备案,也不需要纳税,事实上这是一种偷税漏税行为。所以这个市场跟国外相比不规范,我们的政策关注也比较少,目前它是一个原始性、自发性市场。

  在这个环境之下,互联网金融平台要跟个人租房者合作,就有些风险,因为个人的租赁合同没有在官方备案,政府无法去监控租赁行为是合法合规的,只受所谓的合同法保护,所以在这些相关的互联网金融平台跟个人租房者进行合作的时候,可能就会存在因为市场不规范所导致的一些风险。另外,中国的社会诚信制度建设还比较欠发展,比如违约,或者晚交按揭款,可能很难受到全社会诚信制度的规范。而这种金融机构又不是传统上的一些银行,因为央行体系内有对个人的征信体系,但是一般普通的非银行金融机构做这样一些产品时,可能没有这种个人征信体系的数据做支撑,它无法甄别租房者诚信度的高低,这就为这项业务的顺利开展制造了一些障碍。因此未来还需要进一步规范住房租赁市场,同时也要建立一个比较完善的社会诚信制度体系。

  第三,这种由企业引导的一个创新行为,对于政府以及大型的金融机构,比如银行会有什么样的启发呢?我认为,从1998年房改之后,政府比较关心买房市场,即如何进一步满足人们的购房需求,但是对于租赁市场的支持力度一直不够,关心呵护的程度不够。对购房市场,通过公积金贷款等方式支持合理的购房需求,但为什么到现在还没有一个合理的制度安排来支持年轻人,比如使刚工作不久的大学生等这些人群更好地去租赁去生活呢?这就需要政府开始关注这些更弱势的群体,需要给这些群体更多的呵护。虽然我们目前的政策设计上有所谓的廉租房、公租房,但是对租赁市场的金融支持力度还是不够。现在来看,这些大的平台,不管是平安好房支持的,还是京东金融这种大的机构参股的,它们的利率都偏高,年化利率在8%到12%。假如有政府的引导进行顶层设计,有大型银行机构的产品创新,那我们就能够将这项服务关于租赁的按揭利息进一步降低。

  总之,对于这种创新产品,第一要认可、鼓励。第二,要在租赁市场的培育和相关诚信制度建设方面进一步加强。第三,政府相关部门和大型的商业银行也要考虑如何在这方面能够跟社会一些自发的金融创新相结合,相互支撑,共同使中国的住房租赁市场能够更快、更健康、稳定地发展。

编辑:赵亚芸

关键词:租房市场;创新;顶层设计

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