央广网北京11月26日消息（记者曾卫）据经济之声《天下财经》报道，楼市去库存，近段时间成为各界热议的焦点，受到经济下行压力等因素的影响，楼市库存越积越多。国家统计局数据显示，我国商品房库存短短一年内猛增超过一亿平米，再创历史新高。不久前，中央对去库存的表态，在房地产市场释放出强烈的政策信号。还有5周时间，2015年就要过去了，城镇化和户籍改革能否助力楼市精准调控？时隔37年，城市工作会议会不会再次召开？

　　对于中国楼市的库存到底有多大这个问题一直存在着统计口径上的争议。国家统计局最新公布的数据，截至今年10月，我国商品房待售面积6亿8632万平方米，比9月末增加2122万平方米，再创历史新高。跟去年同期的5亿8239万平方米相比，一年内增加了1亿多平方米，增幅将近18%。

　　不过，国家统计局公布的数据只是竣工后未售出的现房面积，还不包括大量在建未竣工及未开工的潜在库存。此外，还有各地的小产权房，以及一些没有纳入统计口径的住宅项目，甚至不排除还有部分应报未报的库存量。

　　有观点认为，待售库存加上已批未建库存、在建未售库存，这“三大块”待消化库存加起来规模大约为140.9亿平方米，要10年以上才能消化完毕。

　　除了总量巨大之外，楼市库存还存在着分化明显的特点。一二三线城市的去化压力明显不同，上海易居研究院的数据显示，10月份，35个典型城市一二三线新建商品住宅存销比分别为10.0、12.2和18.9。这也就是说，三线城市平均要18.9个月才能消化库存，成为当前全国楼市库存的“重灾区”。

　　“去库存之战”  需要政策强力支持

　　面对库存压顶，全国楼市从2014年就打响了“去库存之战”。今年以来，央行多次降息、330新政、930新政等利好消息更是接连出击，各个地方政府也采取了公积金政策调整、二套房首付放宽等刺激性措施。但从数据反映的情况来看，全国楼市整体去库存效果不明显。这在上海易居研究院副院长杨红旭看来，主要是三四线城市供需矛盾突出，全国楼市去库存将是一场“持久战”。

　　杨红旭说，病来如山倒，病去如抽丝，过去三四年积累的库存，光靠过去一年的政策还很难去化，尤其是三四线城市。

　　杨红旭建议，打好这一场“持久战”的关键，还是需要政策不断加码。“包括信贷、财税和货币政策，个人房贷还需要进一步宽松，另外的话财税制度还需要有一些制度等等。”

　　杨红旭所提出的各类调控政策，主要着眼于楼市需求侧的调整。近段时间以来，供给侧改革成为热词，房地产领域是否适用供给侧改革的思路呢？中原地产首席分析师张大伟给出了肯定的答案。他说，长期以来，很多地区一直依赖土地财政，楼市粗放式发展痕迹明显，在去库存压力不断加大的当下，楼市供给侧改革势在必行。

　　张大伟认为，部分地方政府还是继续依赖房地产，所以必然在去库存的同时增加了库存，自然而然就形成了一个恶性循环，所以要减少供给。

　　值得一提的是，近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。就在国家统计局公布10月库存数据的前一天，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上，着重提出了化解房地产库存的问题。这也是十八大以来，习近平总书记首次对于房地产去库存的表态。中央对于去库存的强调，在房地产市场释放出强烈的政策信号。

　　另一件值得期待的大事，就是中央城市工作会议会不会在年内召开？如果召开，这将是国家时隔37年之后，再次召开中央层面的城市工作会议。杨红旭认为，关于城镇化和户籍改革等政策的讨论，对于楼市去库存都是重大利好。

　　杨红旭说，住房应该是城市的重要组成部分，所以估计会有一些围绕着城镇化和户籍制度改革、住房改革方面的内容。

　　而从房地产对宏观经济的作用来看，1至10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比仅名义增长2.0%，增速比1至9月份回落0.6个百分点。张大伟对此表示，拉动冰封的楼市投资同样需要高层政策的解冻。

　　张大伟：“我们看到的楼市表现，比较乐观的也就是一二线城市，这对于目前的经济增长来说是远远不够的，特别是现在房地产投资已经接近正负零点，所以后续房地产还是需要一些宽松的政策。”