央广网北京10月21日消息 据经济之声《天下财经》报道，楼市调控政策下，二手房市场也受到不小的影响。不过，虽然成交量下降，买卖纠纷却没有少。北京市西城区是北京市老城区，辖区内的房屋交易多以二手房为主，二手房买卖合同纠纷占到房屋买卖合同纠纷的八成左右，这类纠纷受政策影响明显、涉案标的额大、案件事实较为复杂。北京西城法院昨天通报对近年来此类案件的审理情况，总结出“风险房”可能存在的问题，提示社会公众规避风险、保障房屋交易顺畅。

　　购买学区房二手房要核实入学政策

　　马先生为孩子上学想购买学区房，中介公司业务员从网上找到西城区一所重点小学以往的招生简章，马先生看后以高于同地区均价16%的价格购买了涉案房屋，可是后来他一打听，这套房子不属于招生简章上的划片房屋，就起诉到法院，要求中介公司赔偿差价损失，退还服务费。法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同并没有约定任何关于涉案房屋为学区房的内容，马先生所主张的差价损失无法支持。

　　北京西城法院民一庭副庭长韩楠分析：“如果双方当事人确实是要买卖学区房，那么在合同的补充条款中要特别的注明我要购买的是学区房，我的合同目的就是要学区房。如果没有实现这个合同目的的话，那么违约方就要付给守约方相应的违约责任。这样法院在裁判中也好有一个判断的依据。”

　　法院还认为中介作为居间方，没有尽到谨慎审查的责任，存在一定的过错，所以判决中介退还马先生居间费用。法官提示，买学区二手房，一定要提前核实好相关入学政策及购买房屋入学指标的使用情况。

　　抵押未解除二手房购买要谨慎

　　2015年3月，韩先生购买西城区广安门外大街的一处房屋，43平米总价174万元。这套房屋是张女士2013年通过按揭方式购得，抵押给光大银行借款115万元。因为没还清借款，抵押权未消灭。韩先生特意在合同中约定，张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款手续，之后向张女士先行支付了120万，但对方迟迟不办理解除抵押手续，更严重的是，因为其他纠纷，房屋被法院查封，无法继续交易，最终法院判决张女士支付违约金。

　　韩楠分析：“我们法院掌握的一个标准就是，如果有银行抵押的话，在抵押未解除的这种情况之下，无法判决它进行过户，因为存在抵押可能就是导致判决履行的一个障碍。所以呢，当事人如果购买的房屋是存在抵押的，那这种情况之下，双方当事人要详细的对抵押的如何解除，解除的时间、解除的期限以及未按期解除抵押导致房屋合同不能履行的一个法律后果进行详细的约定，这样呢买房人和卖房人才能够更好地保护自己的权利。”

　　购买二手房必需实地勘验

　　二手房买卖涉及的法律问题除了一般买卖合同问题，还涉及到房屋产权情况、抵押贷款、委托代理、居间活动等其他法律问题，及以享受教育资源为购房目的的户籍迁移、学区房等政策性问题。

　　西城法院民一庭庭长郭云燕提示：“在选择房屋的时候，看一下这个房屋是不是有抵押、是不是抵债的、是不是共有的，有没有存在多人户口、是不是央产房、符不符合上市条件、买房涉及不涉及代理、还有房屋存不存在出租的情况，就是对房屋进行实地的勘验是非常必要的，了解房屋的实际状况，了解产权人的相关情况，等等。”