央广网财经北京3月7日消息 部分城市房价下跌，是真摔还是假摔？离开土地财政，地方政府日子怎么过？租房还是买房？保障房廉租房自住型商品房？什么样的地产政策更为合理？经济之声特别制作两会专栏节目《三人两会》，用智慧分析热点，用小会解读大会。复旦大学公共经济研究中心主任石磊、民生证券宏观研究院副院长管清友、经济之声节目主持人王冠，今天继续为您带来《三人两会》。

　　王冠：二月底的时候，大家都把杭州当成一线城市的房价，一个叫做德信北海公园的楼盘每平米从1万8均价下降到15800，这个打折幅度大概达到了15%左右。常州一个叫做雅居乐星河湾平均价格降到了7000，实际上在去年年底的时候，它开盘价还是11000元，这个打折幅度就更大，降价幅度达到了4成左右，这是真摔还是假摔？

　　石磊：大部分地区是真摔。如果是由于政府给一个政策信号，说这个地方政府再不能控制房地产价格，将可能采取其他措施，这些地方为了把房地产市场价格调整到政府要求一致的水平，就会采取强制性措施，甚至在数据上作假，这样就是假摔。但是从目前了解的情况看，这种意义上的假摔不是太多，大多数还是真摔。

　　王冠：我说一句话您千万别贬我，不是脑残就是弱智。这不是我说的，这是万达的老板王健林说的，他接受媒体采访的时候说，谁要是唱空房价不是脑残就是弱智，因为要看整体的形势。

　　石磊：这还是要客观分析，其实我是特别不愿意说房价这事，因为有时候说实话经常会被骂。其实我们从去年4季度的时候就已经开始提示，一些局部地区由于高利率导致对需求的影响，简单来说，就是你借房贷的时候银行不会贷款给你，因为做这个按揭贷款无利可做，它可以把钱贷给更高回报的这些项目。那么这种需求实际上影响到了局部地区的房地产需求，而导致它的库存逐渐升高，那么杭州也好，温州也好，在早之前还有贵州的很多地方都出现了这种情况。今年总体判断一线城市涨幅减缓，三四线城市有涨有跌，有真摔有假摔，一概而论是不客观的，因为房地产区域性特别强。

　　王冠：万达老总王健林表态，说谁要唱空房价不是脑残就是弱智，经济之声互动平台的很多听众朋友说王老板开始骂人了，看来应该是真摔了，应该怎么看大家的这个判断。

　　石磊：我不对个人做出评价，今年有很多，特别是一些知名的开发商，他在提示风险。明确说第一年强调风险，主要理由是什么？库存太高，房地产的这种库存因为供给需求的变化出现阶段性的变化，是正常的。不能说房价一直往上涨，涨幅越来越大。房价适度的下跌，在这个过程当中，有些地方房价出现下降，这也是正常的。

　　王冠：实际上我们看在两会的举行过程中，不断有代表委员在热议房价，比较犀利的说法是土地财政就是政府的毒瘾。面对不断上升的地价，今年前两个月北京土地出让金总额突破了623亿元，达到了去年土地出让金的1/3，一季度可能就突破一千亿，自己收钱收的盆满钵满，所以一旦房价出现真摔，如何看待这个地方政府的承受力？

　　石磊：从全国各地目前财政不同的压力表现来看，土地财政在它财政收入当中占比很大，现在全部面临巨大的财政压力。比如前面提到的个别城市，在2010年底的时候财政收入当中光土地收入直接相当于财政正常税费和其他收入的2.024倍，这就意味着当直接来源于土地收入下降之后，它的财政肯定会面临严重的困难。

　　王冠：对于地方政府6成以上的钱全部都是卖地卖出来的。

　　石磊：是，还有一些地方已经把地就卖光了，包括近两年来，国家反复强调要控制涨价速度，但是有些城市总是降不下来，不是这些地方政府有意跟中央政府叫板，而是是土地没有供给。当土地的基本生产要素供给为零的时候，或供给递减的时候，社会资本还在增加，刚性需求还在上升，面对土地供给为零的情形，价格就肯定上涨。问题是卖地卖了很多钱，取之于地必须用之于地、用之于房就对了。所以，一定要矫正一下，就是批评地价高不能简单说土地政府把它卖了，重点是在卖了之后这个钱用来干什么。如果这些年每年从卖地收入当中拿出一定比例指数化的增长用于公共基本住房的提供，现在即使价格比较高也不会导致公众对房价如此敏感，尤其不至导致低收入阶层在房地产上的压力转换成政府的压力。

　　管清友：我完全同意石教授刚才的说法。这些年来有一件事情是疏忽了、搁置了，也是这次政府工作报告里为什么着力强调的是住房保障的工作。地价在升高，房价在升高，政府可以把部分的税费收入，除去土地开发收入当中那一大块用来进行住房保障工作，不是分廉租房。所以这个思路不扭转过来，大家对于土地财政的深恶痛绝还会延续，这些年像一些城市土地开发支出的比重很高，不是说卖了地之后钱就不发了，我们关心的问题是，这个土地开发收入在住房保障上做了什么工作，这是老百姓真正关心的问题。

　　王冠：说到这儿，某种程度上我们会想到积重难返，冰冻三尺非一日之寒。克强总理在政府工作报告上说，抑制投机和投资性需求，后半句叫做促进地产市场持续健康发展，那么这种健康持续的发展应该是什么？

　　石磊：这个健康持续发展主要是针对产业来讲，不单针对价格来讲。因为这个价格要看可比价格，作为正常健康就是负债率是适度的，杠杆率是适度的，人们能够通过自己的努力在一定的房价收入比之下，现在的问题典型的反映了现在收入分配差距和财富分配收入差距极度扩大的问题。比如有一些工薪阶层，奋斗一辈子都不可能买得起北京的房子，这是个很严肃的问题，得让大家看到希望。除了号召监管部门、商业银行去加强杠杆管理，加强个人信用记录管理之外，还得着力的去从房价之外，房地产之外去解决这个问题。

　　管清友：健康与否这个问题就是要在住房市场上，大部分消费型住房还没有满足，有限的土地供给所建起来的房子被很多有钱人买去当资产去做。资本的灵魂在于流动性，所以反复流进流出，反复销售、反复涨价、反复产生增量的收益。有房地产消费性需求的这些人没有能力来反复通过房地产的经营来增加自己的收入。这就导致房产经营范围在这两个阶层当中，由于不同的用途，不同的属性，导致一部分收入水平持续上升，另一部分越来越困难，这就违背了健康发展的要求。

　　王冠：说到这儿可能归根结底四个字，跟大家强调一下，就是顶层设计。我们现在需要更高的智慧，站在更高的层面，去拿出关于整个地产发展思路的顶层设计。今天的三人两会就到这儿，散会。