王冠：

　　大家好，我是王冠。

　　吴伯凡：

　　大家好，我是吴伯凡。

　　管清友：

　　大家好，我是管清友。

　　王冠：

　　好，欢迎大家锁定今天的《三人两会》，我们今天主题叫股楼争鸣。不是说北京的鼓楼大街，是说股市和楼市，会议地点在深圳，在深圳南山区田厦国际中心37楼，也是1月4号克强总理来此发放了第一笔小额试运营贷款的深圳前海微众银行的大厅。那么我们今天要先和大家从克强总理《政府工作报告》说起，咱们先从股市开始说吧，因为我们经济之声听众，也是股民相当的比例。我们来看看报告的原文。

　　加强多层次资本市场体系建设，实施股票发行的注册制改革，然后发行服务中小企业的区域性股权市场，等等等等。来说说注册制，从去年到上周的《政府工作报告》，我们至少是第三次听到注册制了。我们老说注册制，又说事不过三，是不是今年清友你觉得我们一定会看到注册制的出台？

　　管清友：

　　从我们这个角度来看15年应该是注册制有实质落地，所以相应很多技术准备、制度修改都在进行当中，因为这个东西是要修法的。

　　王冠：

　　对，那么这对于股民来说意味着什么呢？我给大家再来念一段，这是前两天全国政协委员上交所的理事长桂敏杰同志接受采访的时候说，说大家不要理解注册制就是你随便搬一点东西就到市场上开始卖了，不是不审核的意思，而是以信息披露为主导的审核，突出信息披露的作用。中介机构，比如像保荐人、律师、会计师的作用，会进一步凸显，怎么来理解这段话？

　　管清友：

　　实际上就是把信息充分披露，投资风险自负，这里会产生几个影响。第一个就是说会有大量的公司上市，上市频率比原来审批制下要快。

　　吴伯凡：

　　你的意思审批制下投资风险比较小了？

　　管清友：

　　不是审批制下投资风险小。因为原来的设计是什么呢？比如说差的公司我帮你审，我给你定价。未来不是，风险自担是因为建立在定价是市场定价的基础上。

　　吴伯凡：

　　你的意思是说，发行股票的人风险自担？

　　管清友：

　　不是投资者。

　　王冠：

　　我们能不能这么跟大家简单地汇报一下，就是说注册制以来，我们最直接的一个感觉就是新股从哪儿来，不再是证监会，一个个去审了，改成上交所或者深交所人家自己觉得合适，这个东西就成。

　　管清友：

　　实际上注册制权力相当于下放，从证监会到管理的交易所。这个也是国际通行惯例。

　　吴伯凡：

　　还是有门槛的。

　　王冠：

　　其实我觉得现在有一个很关键的问题，就是说对于股民来说，ST之类的，所谓壳资源这就意味着彻底鸡肋化了。

　　管清友：

　　就没有用了，原来需要借壳。

　　吴伯凡：

　　原来是一个摊位，需要一个马甲。

　　王冠：

　　摊租费。

　　管清友：

　　简政放权在具体领域的具体表现。而且这也是一个通行的惯例，未来壳资源可能不太值钱了，上市的公司会增加，投资者自己去选择，因为你选择这个公司你就要给他定价，而不是证监会给你定价。

　　王冠：

　　注册制之后，可能会导致很多股民朋友直接一个困惑，忐忑，看不懂，注册制来得企业，首先海量了，另外一方面因为毕竟之前那个发行周期还是要长的。

　　管清友：

　　也不是看不懂，注册制会产生几个影响，刚才我讲到关于风险自担的问题，关于发行上市的量，肯定也要排队，肖钢主席也说了这件事情。还是要有节奏的，不是一股脑都上，大家放心好了。第三，很多壳资源不值钱。第四，新上市的很多企业出现很多所谓仙股。

　　吴伯凡：

　　无人问津。

　　王冠：

　　股民朋友该怎么换脑筋呢？

　　管清友：

　　最后一个影响就是，它会影响普通投资者。我不太愿意用股民这个词，就是普通投资者投资行为会发生变化，就是未来专业化、机构化的投资会越来越多。

　　王冠：

　　就像去年沪港通之后，突然发现原来香港散户只占到两成。

　　管清友：

　　去年四季度以来，已经在出现这种转化了，机构越来越多，明星基金经理出去发行私募产品，越来越多的公募基金会干什么？成立事业部，给优秀的基金经理，为了留住人给他机制，让他自由支配人才、佣金。

　　王冠：

　　那另外一个关键词克强总理在《政府工作报告》里也谈到了，深港通。深港通今年之内会不会，因为我们就在深圳跟大家《三人两会》讨论这个问题，会不会也看到实质性的进展？

　　管清友：

　　我觉得这个事情既然在《政府工作报告》里提到了，那么应该是会有实质性的进展，而且它有沪港通前面的经验，也有教训。

　　吴伯凡：

　　但有一个问题，沪港通当时有一个概括，刚出来的时候叫南热北冷。就是说香港人很感兴趣，更积极，而在上海这边非常的冷清。

　　管清友：

　　这个很正常，因为投资者有一个自我选择、适应、熟悉的过程。

　　王冠：

　　用APEC的热词还是先要互联互通，先联着通上。我们来看看刚才说了半天都是大家比较关心的股市，再看看克强总理报告里原文，在说到金融改革和工作后半部分，可能有的朋友没太注意，发展服务中小企业的区域性股权市场，推进信贷资产的证券化。这该怎么理解呢？

　　管清友：

　　这件事我觉得应该先讲一个大的前提，我们这次重新或者是更加强调建立多层次资本市场体系，它其实很重要的一个背景是什么呢？就是要通过资本市场激活降低融资成本，从原来间接融资变成直接融资。

　　王冠：

　　别老求银行去，是吧。

　　管清友：

　　对。另外一个是降融资成本。同时它也是我们大众创业、万众创新，企业做技术创新商业模式创新上一个非常重要的金融支持。再往大了说，一个大国，一个大的经济体，必须是要有一个强大的金融体系支撑的，而其中很重要的一块就是资本市场。包括股票市场，股票市场有主板、创业板、三板、新三板，除了股票市场还有债券市场，它是一个多层次的。

　　王冠：

　　咱们来过渡一下，我觉得投资选择多了之后，一方面刚才清友说是健康的金融体系和经济体制的运转。另外一方面也是说投资渠道的问题，大家别老盯着房地产。

　　吴伯凡：

　　那肯定啊，房地产猛涨，从07年到12年、15年的时间里头，有一个数字，我看到了是4.8倍，涨势，也就是说接近于五倍。这样的一个涨幅原因就是渠道太少，所有的水都涌向那儿，当然可不是猛涨吗？如果全部分流以后，融资渠道多了，那就意味着老百姓选择也就多了，那就肯定会导致原来的唯一千军万马过独木桥的那个渠道不可能猛涨了。

　　王冠：

　　来，我们再请大家和清友一块看看《政府工作报告》原文。说到房地产市场，很多普通的老百姓或者说很多的机构都盯住了克强总理这段话的最后一句，促进房地产市场的平稳健康发展，和之前14、13年的地产的基调都是有一些变化的。促进，一个是促进，一个是平稳健康，这三个词怎么理解？

　　管清友：

　　我想做这样几个解释和判断吧。第一，中国整体房地产行业确实从黄金时代过渡到白银时代。第二，我们整体上个人或者居民在资产配置上实际上已经在经历了叫做去房地产化的过程。大家开始减少自己的房产配置，增加金融资产和其他资产的配置，也包括海外资产，这也是一个非常明显的趋势。第三，从国家房地产政策来讲呢，应该说现在思路是明确的。房地产应该回归它作为普通产业的位置。它就是一个产业。

　　王冠：

　　金融产品化了或者妖魔化了。

　　管清友：

　　不要把它神化了。

　　吴伯凡：

　　让房子回归它的消费品属性，而不是那么浓厚的投资属性。

　　王冠：

　　第一用来住。

　　管清友：

　　有这样几个含义，我觉得。第一个就是常态化，它是一个普通行业，没有必要神化妖魔化。第二，过去有很多不合理的管制，要松，要松绑。

　　吴伯凡：

　　它自己能健康的成长，用不着那些硬手段。

　　王冠：

　　大道至简了。

　　管清友：

　　第三个就是本身房地产行业整体我们刚才讲，金融危机之后经历一个大机遇，现在又开始回落一个过程。本身我们的库存非常高，在建面积也非常高，销售增长情况也不好，它本身现在也不是一个打压不是收缩，它只能放，不可能停。

　　王冠：

　　但是今年有两个特殊性。一是本月开始实行《不动产登记暂行条例》，这是一个，有数的，有数之后意味着有的人就要见光的，这是大家一个很自然的想象。同时，包括贾康同志也在说，房地产税是不是已经越来越接近了？大家都要考虑房地产税这一系列的变化。另外一方面，我看清友的专栏里也谈到就是人民币目前来看比较清晰贬值趋势。这一系列的叠加让今年的房地产显得稍微有点扑朔迷离了？

　　管清友：

　　我一般不愿意在公众场合说房价，因为一说这事吧肯定挨骂，我们还是有一些数据，还是有非常严密的支持，不是信口开河说这件事。

　　先说人民币汇率，人民币今年还是有小幅贬值的压力吧。当然我们对人民币还是要有信心的，一个是对党中央国务院所谓维护金融安全这种信心。第二个就是我们拥有4万多亿外汇储备，有强大的基础可以维持。

　　王冠：

　　有本。

　　管清友：

　　这个我觉得倒不用太担心。当然在这种情况之下配置一点海外不动产，配置一点海外的，特别是美元，我觉得也是可以考虑的。

　　再一个就是说对房地产选择，我觉得我刚才讲从黄金时期到白银时期，我们这些年实际上是在消化过去这些年大投资导致的库存，包括很多房子实际上产品质量不高。

　　王冠：

　　去产能。

　　管清友：

　　但是我也需要看到，尽管人口结构变化，尽管刚需人口绝对数量下降，但是中国人我们前面讲的我们是有创业梦想的，而且梦想经常实现。改善型需求这块还是比较大的，对高品质居住产品的需求是比较大的。所以未来房地产行业可能会出现大的洗牌。你像这种洗牌已经在金融行业出现了，那么很多公司提供优质产品，提供好的居住产品。

　　王冠：

　　我就想说优质的问题。在1月份的时候，你看北京开两会，两会一个重要的成果和发力点就是立法推动居家养老，通过《北京市居家养老服务条例》。那么北京的思路叫9046，90%都居家养老，6%有一些社会相应的投入吧，比方说是相应的上门的家政服务的投入，4%才是去养老院。我想请老吴帮着分析分析是什么问题，我们从98年房改到现在长达至少15年的时间，疯狂野蛮生长式房地产建立在招拍挂之后的统一模式或者说去个性化的这种，撑死我的地段特别好，我在三环里我在二环边上等等，真正像很细分养老的配套或者说是更细分的受众需求啊，基本是非常模糊的，因为不需要，我本身怎么都已经卖得非常好了，那么当现在已经是大盘的起舞没那么重，看各股本身的品质了。你觉得未来的房子什么样的好卖？

　　吴伯凡：

　　质量本身存不存在问题，还有一个就是软的东西。一个房子的价值，它不是在窗户里头，而是在窗户外头。

　　王冠：

　　墙体之外的东西。

　　吴伯凡：

　　将来那样的这些产品，它能够卖得好。还有一个就是你最重要的就是你刚才说的，随着人口老龄化的出现，都没有太想到自己会老的。尤其我们所在的深圳，它将来是中国将来最严重齐步进入老龄化，因为人口没有阶梯的，一帮怀揣着梦想的年轻人，整个城市都是一群年轻人，但是很快的，在20年之内整个城市都是一批老人，年轻人会特别少，这个时候很重要的问题就是养老的问题。养老和住宾馆一样，盖一个宾馆物业是很容易的，但是你要是能够管理一个宾馆，我们中国还没有出现一家能够管理宾馆能够做出品牌来的公司，全部是被国外的酒店管理公司所管。将来那软件的管理养老的能力，这是将来巨大的竞争力，那样的房子才会好卖，才会好住。

　　王冠：

　　今天散会之前让清友同学整点干的。把民生证券内部有含金量给我们大家分享一下，互联网思维咱们免费分享一下。我们今天投资弄点啥好？老百姓总得有一点多余的钱我得投资嘛，弄点啥好？

　　管清友：

　　现在我觉得根据不同的人，他有不同的选择吧，比如说像王老师这种高净值客户。

　　王冠：

　　我不是高净值，我是长得帅。开玩笑。

　　管清友：

　　就是为你们这些任性的人。从国内的角度来讲也是根据每个人不同，房产多的，其实可以稍微往金融资产上配置一下。

　　王冠：

　　减持一下也可以。

　　管清友：

　　没有房产在北上广深配置房产没问题。因为这些地方，我们不说升值潜力，需求还是有的，尽量选适合自己的有品质的，吴老师说得那一点我是很同意的，我们购买居住产品更多是购买它的服务。

　　王冠：

　　没错。

　　管清友：

　　不是说买一个坑就进去住。从金融资产的角度来说也有很多，股票，债券，外汇，都可以，看你的抗风险能力和风险偏好，因为对着广大观众，我不能说只说一种，因为每个人的选择是不一样的。

　　王冠：

　　好，今天《三人两会》就到这儿，然后明天同一时间我们再会。